O artigo 1415º do Código Civil estabelece que, “só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.”.
Pelo que as lojas externas também podem ser constituídas em propriedade horizontal, pelo que sendo esse o caso, fará parte do condomínio, tendo exactamente os mesmo direitos e os mesmos deveres que os restantes condóminos.
Assim sendo, nos termos do artigo 1424.º, 1 do Código Civil, “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”
Contudo, a supra referida disposição é afastada no caso de a parte comum se encontrar afecta ao uso exclusivo de um ou alguns condóminos, pois o artigo 1424º, n.º 3 dispõe que, “As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.”
Face ao supra exposto, os condóminos só estarão obrigados a contribuir para a reparação da cobertura do logradouro se este for uma parte comum do edifício.
Para se determinar se a cobertura do logradouro é uma parte comum, temos que começar por analisar se o próprio logradouro é uma parte comum.
Nos termos do artigo 1421º, n.º 1 do Código Civil, “São comuns as seguintes partes do edifício: a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestres e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio; b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção; c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos; d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.”
Ora, o logradouro consiste, nas palavras do Acórdão da Relação de Lisboa de 23-04-1996, no “terreno que rodeia ou circunda o edifício ou a construção feita sob o solo, ou seja, a parte do solo não ocupada com edifício nele construído.”
Assim, coloca-se a questão de saber se o logradouro pertence ou não ao solo, sendo assim parte comum do edifício.
No que concerne a esta questão existem na doutrina duas correntes distintas, a que considera que o logradouro é uma parte presumivelmente comum, e a que considera que os logradouros são uma parte imperativamente comum.
Como fundamento para a primeira corrente, é alegado que o logradouro é o mesmo que pátios e jardins e como tal deve incluir-se no artigo 1421º, n.º 2, alínea a) do Código Civil.
Contudo, não podemos seguir tal opinião, uma vez que nos termos do artigo 204º, n.º 2 do Código Civil, entende-se por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirva de logradouro.
Desta norma resulta que os logradouros fazem parte integrante do prédio, não podendo ser separado deste.
Acresce que, o logradouro pode não ser um pátio ou jardim, podendo ter uma função totalmente diferente destes, pelo que, se o legislador quisesse incluir o logradouro nesta alínea teria feito uma referência expressa a este.
Assim sendo, somos da opinião que os logradouros fazem parte do solo e, nessa medida, são uma parte comum imperativa do edifício, não podendo o regulamento dispor em sentido diverso, e como tal, todos os condóminos têm que contribuir para os encargos de conservação e fruição destes.
No mesmo sentido veja-se o referido pelo Acórdão da Relação de Lisboa de 23-04-1996, “(…) o prédio urbano é uma realidade composta por um elemento natural, um pedaço de terreno denominado solo, e por um edifício nele construído total ou parcialmente. Se a construção ocupar parcialmente o terreno ou solo, restará uma outra não coberta que se denomina logradouro: daí que se afirme que o logradouro faz parte do solo, segundo a nomenclatura do artigo 204.º, n.º 2.”
Estando já estabelecido que o logradouro é parte comum do edifício, resta analisar se a cobertura deste também é considerada parte comum.
Ora, se a cobertura encontra-se numa parte comum do edifício, será também parte comum do edifício, até porque esta poderá ser enquadrada como um terraço de cobertura de uma parte comum, que nos termos do artigo 1421º, n.º 1, alínea b) do Código Civil, é considerado uma parte comum imperativa do edifício.
Assim sendo, uma vez que, a cobertura e o logradouro não se encontram afectos a apenas um ou alguns condóminos, não será possível invocar o artigo 1424º, n.º 3 do Código Civil, ficando, por isso, os encargos com a conservação e fruição deste espaço a cargo de todos os condóminos, na proporção do valor das suas fracções.
Ana Rodrigues
Advogada Estagiária. Encontra-se a concluir a 2ª Fase do Estágio em Advocacia. Licenciada em Direito pela Universidade de Lisboa, tendo concluído o seu curso em 2009.
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Uma questão, tenho uma fração autonoma, res do chao e garagem. Mas a entrada ´da garagem tb dá acesso aos moradores do 2.andar. A minha questão é, posso colocar uma divi~´oria de forma a que faça apenas uma entrada pedonal para a escadaria e deixar a entrada livre para a garagem?
há minha pergunta e .tenho uma loja num prédio onde somos oito condóminos nenhum quer o condomínio organizado ,e eu tenho infiltrações na minha loja que vem das paredes ou do algeroz e eles dizem para eu fazer as obras ,,ora como e partes comuns eu acho que não posso fazer as obras sem eles todos assinar a dar -me ordem visto não haver administrador ,,ou eu posso de minha iniciativa fazer as obras ,,,se não posso onde e que eu me posso ir queixar e por os meus problemas ,,desde já agradeço a vossa compreençao e aguardo uma resposta ———–obrigado
Olá…
Gostaria de colocar esta questão :
Temos dois prédios (blocos) que têm entradas autónomas, sem ligação um com o outro, sendo que o rc é uma garagem fracção autónoma,
Essa garagem tem, para além da cobertura comum a cada bloco, uma parte de cobertura que entremeia os dois prédios e apenas cobre parte da garagem,
Considera-se parte comum, dentro do artigo 1421 cod civil artigo 1 ?
O terraço de cobertura do prédio entendo que faça parte comum, mas o terraço que divide dois blocos que ninguém tem acesso ao mesmo, só serve de cobertura à garagem privada como fração A. não entra nas condições do artigo artigo 1424º, n.º 3 ???
Em devido tempo em acta, (mais de 15 anos) foi acordado que a adm do predio não se responsabilizava por manutenção do terraço cobertura exclusiva da garagem..
Obrigado
Maria Guilhermina
Boa tarde, sobre a questão das partes comuns deixe-me expor o meu caso. Moro num prédio em que existe um jardim que é fracção autónoma da mesma forma que o meu andar, ainda com permilagem diferente. Isto acontece porque na constituição da PH assim ficou consagrado. Agora, o seguro obrigatório contra incêndios [multi-risco] não cobre a totalidade da permilagem porque nenhuma seguradora quer assegurar a permilagem respeitante ao jardim. Ora a lei diz que o administrador é responsável perante a lei em assegurar que todos os condóminos tenham seguro e actualizado. Como resolver este imbróglio?
Uma questão: num jardim (logradouro) de um edifício que é de uso exclusivo de uma fração o proprietário dessa fração pode arranjar o jardim da forma que quiser sem ter de pedir autorização aos restantes condôminos ou tem que dar conhecimento das melhorias nesse jardim que é de seu uso exclusivo?