Condomínio Fechado. Aprovação e obras

1. A figura do condomínio fechado não encontra consagração legal no nosso ordenamento jurídico, antes resultando da própria dinâmica da realidade social e das necessidades estéticas, paisagísticas e de segurança de alguns promotores, proprietários e condóminos, que se predispõem a regular de forma alternativa a sua organização enquanto vizinhos ou em face do mercado imobiliário. O condomínio privado é assim um negócio jurídico atípico e de natureza compromissória, e por isso, normalmente moldado em estruturas de consenso (Neste sentido, Ac. RP, de 30.01.2006 em Manual da Propriedade Horizontal, 4ª Edição, Março 2015 pág. 44).

A criação do condomínio privado por surge ab initio na própria operação de loteamento, comprometendo-se neste casos os proprietários ao pagamento de uma compensação em espécie ou em dinheiro ao município pelo caracter privativo dos espaços a lotear (veja-se artigo 43º e 44º nº4 e 5 do RGEU. No mesmo sentido, António Pereira da Costa. Propriedade Horizontal e Loteamento: Compatibilização. In Revista do Centro de Estudos do Direito do Ordenamento, do Urbanismo e do Ambiente. Ainda sobre a distinção entre a figura da Propriedade Horizontal e o Loteamento ver “Os Condomínios Privados” por Francisco Patrício em Abreu Advogados Research), ou pode resultar de negócio jurídico quanto à submissão de “um conjunto de edifícios funcionalmente ligados entre si, por partes comuns afetas ao uso coletivo de todas ou algumas frações que o compõe” a uma único regime (veja-se artigo 1438-A do Código Civil).

Na maioria do caso que conhecemos é desta segunda realidade que falamos, ou seja da sujeição dos dois ou mais lotes a um único regime de propriedade horizontal, a uma administração única, a um único regulamento de condomínio, à partilha de algumas despesas comuns e ainda a pacto compromissório da sujeição às regras normalmente associadas à realidade comummente designada por “condomínio fechado”.

2. Nesta medida, importará analisar as diferentes maiorias necessárias para o fecho do condomínio.
A nosso ver, caso a decisão tivesse passado pela constituição de um único condomínio composto por um conjunto de edifícios, a decisão da sua constituição por negócio jurídico implicaria duas  ou mais decisões unânimes das Assembleias de Condóminos na fusão ou criação de um único condomínio, e depois uma decisão por maioria simples do fecho do condomínio (que sempre ficaria dependente da aprovação de uma decisão do município quanto à natureza privatística dos espaços a considerar). Ao manterem a existência de 2 ou mais condomínios separados somos de opinião que a decisão de concretização do processo de fecho do condomínio está sujeito a deliberação unânime de todos os condóminos proprietários de frações em ambos os condomínios sem exceção.
A sujeição a esta maioria tão exigente prende-se, por um lado com a natureza compromissório do regime do condomínio fechado, e por outro, com o facto das alterações operadas determinarem uma modificação do regime da propriedade horizontal – para a qual se exige essa unanimidade dos proprietários (veja-se artigo 1419.º do Código Civil). Nessa medida, a decisão de fecho do condomínio não pode ser aprovada sem o acordo de todos os condomínios, quer quanto à decisão em si, quer quanto aos aspetos parcelares da votação (ainda que alguns deles possam ser sujeitos a outra maioria, designadamente as obras).

3. Situação diferente a nosso ver constitui a mera decisão de construção dos portões ou muros – separada processualmente do fecho do condomínio, que já não terá uma maioria tão exigente. Assim, analisada de per si a construção dos portões (ou similares) constituirão “inovações” (porque não constantes do título ou do projeto construtivo inicial) que “modificam a linha arquitetónica e o arranjo estético do edifício” devendo ser aprovadas por maioria representativa de 2/3 do valor total do prédio (veja-se os artigos 1422º Nº3 e 1425º do Código Civil). Um condomínio aberto ou semi-fechado (por exemplo aqueles em que apenas no período noturno e por razões de segurança condicionam o acesso de terceiros às partes comuns que o constituem) pode realizar este tipo de obras sem reunir unanimidade quanto ao projeto.

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