Pérgolas são partes comuns do prédio

1.Uma pérgula ou pérgola  como resulta da foto é uma espécie de galeria, balcão ou terraço afastado da parede, com pilares que a suportam, que pode ser coberta por trepadeiras ou toldos, de modo a proteger do sol e da chuva ou simplesmente melhorar a estética do prédio em que se integra. São cada vez mais o número e a diversidade destas estruturas incluídas em prédios, sobretudo com dimensão turística ou próximo do mar, o que suscita debates e controvérsias, sobre a sua natureza jurídica e em consequência sobre quem recaem as obrigações de manutenção e conservação.2.Nos termos do artigo 1421º do Código Civil são partes comuns:

a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
2. Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
3. O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.

Da análise do preceito não resulta claro se as pérgolas serão ou não partes comuns exigindo-se análise e interpretação com base no tipo de estrutura, nas suas finalidades, e por último no uso a que se encontram adstritas, quer no título constitutivo da propriedade horizontal, quer na sua realidade vivência quotidiana da sua utilização.

Ora, da análise efetuada das diversas estruturas conhecidas resulta em tese o seguinte:

(i) as pérgolas podem encontrar-se ou não descritas no título constitutivo da propriedade horizontal como parte integrante da fracção ou como partes coumns. Caso não estejam descritas –  oque se verifica com muita frequência – podem ser consideradas partes comuns, se preencherem os seguintes requisitos.
(ii) as pergolas podem ter a finalidade de diminuir a intensidade da luz que incide sobre o terraço e auxiliar na protecção do sol e da chuva ou ter vocação meramente estética. Caso não tenham vocação meramente estética será de presumir tratarem-se de partes comuns.
(iii) As pergolas podem ou não existir no prédio desde a sua construção, sendo ao nível do projeto de construção elemento definidor da sua linha arquitetónica. Neste caso, igualmente serão a nosso ver de presumir partes comuns.

Do que fica dito, e salvo melhor opinião, as pergolas que colocamos na foto, serão partes comuns do prédio nos termos da alínea a) do artigo 1421º do Código Civil, enquanto “elementos estruturais do prédio”, atenta a localização da sua instalação, à sua inscrição no projeto de construção, e também às funções análogas a outros elementos estruturais do prédio como os alicerces, colunas, pilares, e paredes mestras.

Não sendo esse o sentido desta nossa opinião, de igual modo, não escandalizaria a sua qualificação como partes comuns por via da alínea b) do referido artigo dada a sua natureza próxima aos telhados e o facto de servirem um terraço de cobertura ou pelo menos um terraço intermédio. Contudo, a nosso ver, as pergolas têm autonomia própria na estrutura do prédio não se confundido com aquelas estruturas ou delas fazendo parte integrante. Neste sentido, entre outros, convém ter em conta o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa a 7 de Maio de 1985 onde se pode ler que ‘’as varandas, como componentes da fachada do edifício, são partes comuns. II – o que da varanda está exclusivamente ao serviço do condómino proprietário da fração que lhe dá acesso é a sua base, isto é, a sua parte inferior’’ (sublinhado nosso). Logo, quer a cobertura de uma varanda, quer a cobertura de um terraço deve sempre entender-se como partes comuns.

Por último, se atendermos ao facto de toda a legislação existente aponta à proibição de realização de obras que procedam à alteração do arranjo arquitetónico/estético da edificação sem que exista uma aprovação ou por maioria qualificada ou por unanimidade em Assembleia Geral, por maioria de razão, devemos entender que as pérgulas não podem deixar de ser qualificadas como parte comum do prédio.

3. A consequência jurídica das pérgolas serem partes comuns reside no facto de no quadro do condomínio as despesas da sua substituição serem da responsabilidade de todos os condóminos e não apenas da fracção que servem.

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