Não raro somos confrontados com litígios relativos ao enquadramento jurídico e eventual imputação de responsabilidade a um condómino por danos ocorridos em marquise situada diretamente abaixo da sua varanda.
A eventual imputação de responsabilidades ao condómino em questão funda-se necessariamente no artigo 493.º do Código Civil: “1 – Quem tiver em seu poder coisa móvel ou imóvel, com o dever de a vigiar, e bem assim quem tiver assumido o encargo da vigilância de quaisquer animais, responde pelos danos que a coisa ou os animais causarem, salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua.”
Na qualidade de proprietário da fração, o condómino responde pela violação dos deveres de conservação do seu imóvel e dos danos que daí advierem para os restantes vizinhos, como por exemplo em situações de infiltrações nos soalhos.
Contudo, em crise encontra-se a qualificação a dar ao chão da varanda para efeitos de responsabilização do proprietário pelos danos causados em marquise edificada diretamente abaixo, fruto de infiltrações ocorridas.
A questão da natureza jurídica das Varandas em Edifícios constituídos sob o regime de propriedade horizontal tem suscitado controvérsia doutrinária e jurisprudencial. Existem essencialmente três posições:
A Varanda enquanto parte comum do Condomínio, uma vez que paredes exteriores ou paredes interiores pertencem à estrutura do imóvel, não podendo ser alteradas ou eliminadas sem risco para toda a construção – Ac. STJ de 31/05/2012.
A Varanda enquanto propriedade privada de determinado Condómino: Quando a Varanda se encontra afeta ao uso exclusivo de um Condómino, realizando-se o acesso unicamente pela respetiva Fração Autónoma. Entende-se que esta afetação material ou destinação objetiva é facto suficiente para afastar a presunção de comunhão prevista na alínea e do nº 2 do artigo 1421º do Código Civil (Partes Comuns do Prédio) – Ac. RL, de23/03/2012;
A Varanda enquanto, simultaneamente, parte comum do Condomínio, no que respeita ao exterior correspondente à fachada do Edifício, designadamente as paredes exteriores que pertençam à estrutura do imóvel, e que não possam ser alteradas ou eliminadas sem risco para toda a construção e a Varanda enquanto parte privativa do Condómino, no que concerne à parte interior que estaria exclusivamente ao serviço do Condómino, proprietário da Fração Autónoma, realizando-se o acesso unicamente pela respetiva Fração. Ac. RL de 07/05/1985.
Estipula o artigo 1421.º do Código Civil que “presumem-se (…) comuns:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
(…)
2. Presumem-se ainda comuns:
(…)
e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Do preceito legal acima indicado retira-se que as varandas constituem parte comum do prédio na parte que diz respeito à parede ou cobertura do edifício, enquanto que se consideram parte integrante da fração do condómino quando se trate do seu interior.
Por conseguinte, subscrevemos a posição de que a varanda constitui tanto parte comum do condomínio como parte privativa da fração autónoma.
Com efeito, depreende-se da alínea e) do n.º 2 do artigo 1421.º do Código Civil, a contrario senso que, não existindo indicação em contrário no título constitutivo da propriedade horizontal, todas as áreas que se encontrem afetas ao uso exclusivo de um dos condóminos devem considerar-se parte integrante da fração.
Consequentemente, salvo os casos em que existem varandas partilhadas entre condóminos ou exista um acesso que permita aos restantes condóminos aceder à varanda, o chão de uma varanda é, imperativamente, parte integrante da fração.
“As varandas, como componentes da fachada do edifício, são partes comuns (…) O que da varanda está exclusivamente ao serviço do condómino proprietário da fracção que lhe dá acesso”(Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 07-05-1985).
Salvo o devido respeito pelo entendimento contrário, não nos parece de acolher como aplicável a alínea a) do n.º 1 do artigo 1421.º do Código Civil à totalidade da varanda.
Em regra a responsabilidade pelos danos decorrentes das partes comuns é do Condomínio, comprovando-se que a proveniência é de uma parte comum.
Situação diferente é a presente, ou seja, a infiltração provém do interior da fração do condómino do andar superior.
Como cada fração dispõe das suas instalações técnicas especiais, recai sobre o condómino proprietário dessa fração, o dever de proceder, a suas expensas, nomeadamente à manutenção e reparação dos defeitos que integram a sua fração, e de indemnizar os danos que a falta ou deficiência na manutenção e reparação ocasione seja noutras frações ou seja na partes comuns do edifício. Conforme supra referido, aplica-se a estes casos as regras gerais da responsabilidade civil, nomeadamente o artigo 493.º do Código Civil.