A pergunta repete-se vezes sem conta quando nos confiam a representação de um novo prédio em regime de propriedade horizontal. E as respostas “É MELHOR NÃO” e “NÃO DE TODO” geram todo o tipo de incompreensões. “ISSO NÃO SE ADMITE NOS TEMPOS QUE CORREM”, ouvimos. Mas o desfasamento entre a lei e marcha dos dias obriga-nos ao esclarecimento que aqui reproduzimos.
De acordo com o disposto pelo artigo 1432.º n.º1 do Código Civil com a epígrafe “ Convocação e funcionamento da assembleia”, tal convocação terá de ser realizada com o mínimo de 10 dias de antecedência e a lei diz que terá de ser por meio de carta registada ou mediante aviso convocatório.
Assim sendo, poderá existir um aviso convocatório feito com a antecedência de 10 dias, mas tal convocação só será válida quando o condómino destinatário assine o respetivo recibo de receção de acordo com o disposto pela última parte do n.º1 do artigo 1432.º do Código Civil.
Mas afinal o que é um aviso convocatório? “Por aviso convocatório deve entender-se qualquer comunicação escrita entregue individualmente ao seu destinatário” (pp. 17 – “Manual da Assembleia de Condóminos”, Raposo, João Vasconcelos, Quid Juris, 2011).
De notar que deve ser elaborado um aviso convocatório para cada condómino para que o mesmo possa ficar com a ordem de trabalhos a realizar na Assembleia Geral de Condóminos e por outro lado que possa assinar o respetivo recibo de receção da convocatória. “A entrega e a declaração de recebimento são duas formalidades cumulativas e, portanto, só reunidas ambas, a convocação será formalmente válida.” (pp. 17 – “Manual da Assembleia de Condóminos”, Raposo, João Vasconcelos, Quid Juris, 2011).
Este aviso convocatório poderá ser feito de diversas formas como por exemplo, envio por correio simples, entregue em mão, depositado em local a que o condómino aceda. Todos eles devem ser elaborados e enviados com a antecedência mínima de 10 dias conforme estipulado pelo artigo 1432.º do Código Civil. “Nos casos de entrega física em mão ou depósito físico em local convencionado o aviso considera-se feito nesse momento. Nos casos de envio pelo correio o aviso só estará feito na data em que o destinatário receba o correio.” (pp. 19 – “Manual da Assembleia de Condóminos”, Raposo, João Vasconcelos, Quid Juris, 2011).
“(…) deve entender-se que, caso seja questionada a regularidade da convocatória por via judicial, caberá a quem a convoque ou se oponha à anulação fazer prova, mediante apresentação dos recibos de recepção, da regular comunicação. Assim, ao menos nos casos de assembleia ordinária e, em geral, assembleias convocadas pelo administrador, aconselha a prudência que os recibos de recepção constem de livro ou, ao menos, de pasta própria.” (pp. 21 – “Manual da Assembleia de Condóminos”, Raposo, João Vasconcelos, Quid Juris, 2011).
Dito isto não poderá ser o email considerado um aviso convocatório?. Pode caso exista consentimento prévio do proprietário, confirmação da recepção e prova do recebimento (como por exemplo no caso do email com marca eletrónica. Ou seja, na prática “NÃO”.
No caso da ata a situação de todo impossível.
De acordo com o disposto pelo artigo 1432.º n.º6 do Código Civil “As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias.”
Neste caso, a lei é imperativa e não supletiva pelo que exige sempre que a ata seja enviada por correio registado com aviso de receção para todos os condóminos que não compareçam à Assembleia Geral de Condóminos. Caso esta comunicação não seja feita ou a mesma tenha falta de forma, pode causar problemas na medida em que o silêncio dos condóminos pode não ser considerado como aceitação das deliberações (artigo 1432.º n.º 8 do Código Civil, a contrario sensu), o prazo para impugnar a deliberação e convocar uma nova assembleia nos termos do disposto do artigo 1433.º n.º 2 e 3 apenas começar a contar quando o condómino seja comunicado da deliberação sob forma válida. Por outro lado, mesmo que exista falta de forma na comunicação feita aos condóminos ausentes, o mesmo poderá recorrer ao artigo 1433.º n.º1 quando tal seja contrária à lei e aos regulamentos e por isso poderá ser anulável a requerimento de qualquer condómino que não a tenha aprovado.
Pelo exposto, concluímos que quanto à convocação para a Assembleia Geral de Condóminos, a lei é supletiva e por isso mesmo poderá ser feita de duas maneiras, ou por carta registada ou através de aviso convocatório com o respetivo recibo de receção assinado pelo condómino. Por outro lado, quanto à comunicação da ata e deliberações da assembleia, a lei é imperativa e tal terá de ser feito através de carta registada com aviso de receção.
Elaborado em colaboração com a Dra. Teresa Monteiro, Solicitadora.