O que fazer quando a sua permilagem foi mal calculada

As permilagens das frações são definidas na escritura de constituição da propriedade horizontal e em caso de ser detetado algum erro poderão ser retificadas nos seguintes termos:  

Estabelece o artigo 1418º do Código Civil que é o título constitutivo da propriedade horizontal que especifica as partes do edifício que correspondem às várias frações, por forma a que sejam individualizadas e no qual é fixado o valor relativo de cada fração, expresso em permilagem, do valor total do prédio.  

Ora, a fixação destes valores é efetuada livremente pelo construtor ou instituidor da propriedade horizontal e podem reportar-se aos mais diversos critérios, nomeadamente, “custo/m2, qualidade da construção, área das frações, afetação ou fim, preço de venda, rendimento, localização, exposição ao sol, a vista panorâmica” (in Abílio NetoManual da Propriedade Horizontal”, 4ª edição – reformulada, março 2015, Ediforum), entre outros, não se encontrando assim vinculados à observância de quaisquer regras nesta definição.  

O único imperativo existente é o de que, o valor do prédio tem de corresponder ao somatório do valor relativo de cada fração.  

Em anotação ao artigo 1418º do Código Civil o autor Abílio Neto (“Código Civil Anotado”, 19ª edição reelaborada, janeiro 2016, Ediforum) refere que, sendo o título constitutivo de propriedade horizontal notificável por escritura pública, podem os seus termos ser modificados por acordo de todos os Condóminos.  

Quer isto significar que as permilagens podem ser retificadas com aprovação de todos os Condóminos do prédio, em Assembleia de Condomínio, tal como dispõe o artigo 1419º do Código Civil.  

Quanto a esta questão importa ainda referir que mesmo nos casos em que, por exemplo, os valores sejam fixados sem correspondência às dimensões das frações, esta situação só poderá ser alterada mediante acordo unânime dos Condóminos, sem que seja possível obter o suprimento do consentimento de qualquer um dos Condóminos através dos meios judicias.  

Sendo este também o entendimento do Tribunal da Relação do Porto no seu Acórdão de 06/04/2017 (processo nº 1318/15.3T8PVZ.P1) quando dispõe que “I - A modificação do valor relativo de várias frações em relação ao valor total do prédio, expresso em permilagem, por consubstanciar alteração do título constitutivo da propriedade horizontal só se pode efetuar com o acordo de todos os condóminos através de escritura pública ou documento particular autenticado. II – Por conseguinte, não é legalmente admissível que essa modificação se concretize através de decisão judicial, nem sequer mediante o recurso a uma ação de suprimento do consentimento”.  

Ainda nos termos do artigo 1419º do Código Civil, a alteração ao título constitutivo, depois de devidamente aprovado por todos os Condóminos, pode ser efetuado através de escritura pública ou por documento particular autenticado.  

O Administrador pode, em representação do Condomínio, outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular em causa, desde que munido de ata assinada por todos os Condóminos ondem expressem o seu acordo.  

Para a modificação do título constitutivo do prédio, são necessários os seguintes documentos:  

  1. Certidão do teor da descrição predial e das inscrições em vigor, passada pela conservatória do registo predial com antecedência não superior a seis meses ou, quanto a prédios situados em concelho onde tenha vigorado o registo obrigatório, a respetiva caderneta predial, atualizada; 
  2. Caderneta predial atualizada ou certidão do teor da inscrição matricial passada com antecedência não superior a um ano (A DGCI disponibilizou a possibilidade de obtenção via Internet da caderneta predial de prédios urbanos inscritos nas matrizes prediais, no seu site www.e-financas.gov.pt);  
  3. No caso de prédio omisso, o duplicado da participação para a inscrição na matriz, que tenha aposto o recibo da repartição de finanças, com antecedência não superior a um ano, ou outro documento dela emanado, autenticado com o respectivo selo branco;  
  4. Documento camarário comprovativo de que a alteração está de acordo com os correspondentes requisitos legais, ou, caso a modificação exija obras de adaptação, projeto devidamente aprovado;  
  5. Caso intervenha o administrador em representação do condomínio, ata assinada por todos os condóminos, da qual conste o respetivo acordo;  
  6. Em caso de divisão de frações autónomas não autorizada no título constitutivo, autorização da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição; 
  7. As frações autónomas já existentes que ainda tenham crédito à habitação terão de solicitar autorização prévia do seu banco para a alteração da propriedade horizontal, uma vez que, com a transformação serão alteradas todas as permilagens do prédio; 
  8. Será necessário proceder ao preenchimento e entrega de Modelo 1 do IMI com as alterações que as frações do prédio vão sofrer; 

O valor da escritura será proporcional ao número global de frações, ao qual acrescerá o valor dos registos na conservatória competente, não podendo com isso saber exatamente quais os valores envolvidos.

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