Arrendamento. Dever de facilitação do acesso ao locado.

O tema desta artigo não sendo novo continua a não ser consensual e merece alguma explicação mais aprofundada. 

No contrato de arrendamento, uma das partes – o senhorio – obriga-se a proporcionar o gozo temporário de uma coisa imóvel à outra parte – o arrendatário –, mediante uma retribuição, nos termos do disposto nos artigos 1022.º e 1023.º do Código Civil (doravante “CC”). 

A primeira questão a analisar é se o direito de propriedade de um determinado imóvel é ou não afetado pela celebração de um contrato de arrendamento. 

A resposta é negativa, o direito de propriedade do senhorio não é afetado pela celebração de um contrato de arrendamento e, como tal, este pode vendê-lo livremente, sem ter de se preocupar com o facto de o imóvel se encontrar arrendado, conforme resulta do artigo 1057.º do CC. 

Não obstante, sublinhe-se que numa situação em que o proprietário de um imóvel arrendado o aliena a um terceiro, o arrendatário poderá ter um direito legal de preferência na compra do imóvel, nos termos do artigo 1091.º do CC. 

Dito isto importa ponderar a hipótese de um inquilino se recusar a permitir o acesso ao imóvel para visitas de eventuais compradores antes do final do contrato.

Na questão controvertida estão em conflito dois interesses: por um lado, os do arrendatário, no que respeita ao direito ao descanso e à reserva da vida familiar e, por outro lado, os do senhorio, que pretende aumentar a probabilidade de vender o imóvel, ao permitir a visita a agências imobiliárias e a potenciais interessados. 

Neste quadro a resposta é tendencialmente afirmativa. 

O contrato de arrendamento para fins habitacionais implica a obrigação, para o senhorio, de proporcionar o gozo da coisa arrendada, isto é, o senhorio deverá disponibilizar o imóvel para que o arrendatário possa habitar no mesmo. Ora, se nada for estipulado em contrário, entende-se que o arrendatário poderá usufruir livremente do imóvel, nos termos contratados, portanto, tendo o direito de não ser importunado nem pelo senhorio nem por terceiros, salvo as situações expressamente previstas na lei. A exceção historicamente prende-se com a necessidade de vistoriar o imóvel para aferir da necessidade de obras.

Mas nem sempre é assim

Caso o contrato de arrendamento se encontre na iminência de cessar, quer por acordo das partes, resolução, caducidade ou denúncia, o arrendatário está obrigado a facultar o acesso ao imóvel, durante os três meses anteriores à desocupação do imóvel, em horário a acordar com o senhorio, nos termos do n.º 3 do artigo 1081.º do Código Civil. 

Caso as partes não cheguem a entendimento quanto ao horário em que as visitas ao imóvel devam acontecer, aplica-se a regra estatuída no n.º 4 do artigo 1081.º do CC, isto é, quanto às visitas marcadas para dias úteis, estas devem ocorrer entre as 17h30 e as 19h30, e aos fins de semana das 15h às 19h

Aqui chegados, resumindo a informação acima exposta, caso nada tenha sido estipulado no contrato de arrendamento celebrado, o inquilino é obrigado a mostrar o locado ao senhorio, desde que seja feito um aviso prévio de 15 dias, para efeitos de verificação da manutenção do imóvel e não para efeitos de venda. No caso de venda, só está obrigada a fazê-lo nos noventa dias anteriores ao termo do contrato e em horários que respeitem a sua vida privada.

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