Nos termos do artigo 1424º do Código Civil “as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações”, sendo assim os Condóminos responsáveis pelo pagamento das quotas de Condomínio aprovadas em Assembleia de Condóminos.
Em anotação a este artigo refere a Dra. Ana Prata que estamos perante uma “obrigação de contribuir para as despesas necessárias à conservação e à fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum é uma obrigação real (ou propter rem), na medida em que é uma obrigação (isto é, uma relação jurídica obrigacional) que impende sobre o titular de um direito real”.
Entendimento este acompanhado pela nossa jurisprudência no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24/02/2015 (processo nº 2215/14) ao referir que “o condómino tem a obrigação de comparticipar para as despesas suportadas pelo condomínio na manutenção, conservação e segurança do espaço total em que o condomínio se insere”.
Ora no caso de um proprietário que não efetue os pagamentos das quotas vencidas numa pluralidade de anos, e que efetue pagamento em prestações ou por conta, deve cada pagamento ser associado à prestação mais antiga,
Na verdade, cumpre esclarecer que as quotas de condomínio prescrevem no prazo de 5 (cinco) anos nos termos do artigo 310º alínea g) do Código Civil. Sendo este também o entendimento da nossa jurisprudência conforme Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 21/06/2011 (processo nº 7855/07.6BOER-A.L1-7) ao afirmar que “é de 5 anos o prazo de prescrição da obrigação do condómino pagar as despesas do condomínio”.
O nosso entendimento é também acompanhado pelos Julgados de Paz de Setúbal (processo nº 156/2014-JP) ao afirmarem que se aceita que “a demandada pudesse especificar os meses cujo pagamento desejava efectuar, por legalmente admissível, mas também se tem como correcto o procedimento do condomínio ao imputar os pagamentos às quotas mais antigas”.
Fazendo este entendimento todo o sentido, caso contrário, os Condóminos devedores poderiam optar por pagar as quotizações mais recentes e, assim, ver a possibilidade de escapar às suas obrigações mais antigas, vendo as mesmas prescrever.
Por outro lado, e sendo aceite um plano de pagamentos este problema poderá ser ultrapassado através da assinatura devidamente autenticada de um acordo de pagamento no qual ficarão devidamente especificadas as quotas em dívida salvaguardando assim o Condomínio quanto ao pagamento das quotas mais antigas em dívida.