Legitimidade passiva no caso de não entrega dos registos de Contabilidade

Discute-se neste artigo a quem pertence a legitimidade passiva relativamente a uma ação movida pela falta de entrega da contabilidade ao novo contabilista por parte do anterior. A questão tem pertinência em face das múltiplas formas de organização previstas no estatuto da OTOC que permite que pessoa ou entidade diversa do contabilista possa ser responsável pela contabilidade, designadamente uma empresa. E a dúvida que se suscita nestes casos é precisamente quem deve responder pela falha: a empresa com a qual o cidadão celebrou a prestação do serviço, o contabilista responsável pelo dever deontológico, ou ambos.

Dispõe o artigo 30.º do CPC “1 – O autor é parte legítima quando tem interesse direto em demandar; o réu é parte legítima quando tem interesse direto em contradizer. 2 – O interesse em demandar exprime-se pela utilidade derivada da procedência da ação e o interesse em contradizer pelo prejuízo que dessa procedência advenha. 3 – Na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para o efeito da legitimidade os sujeitos da relação controvertida, tal como é configurada pelo autor”. 

Mais ainda, dispõe o artigo 4.º do Código Deontológico dos Contabilistas Certificados, com a epígrafe Independência e conflito de deveres que 1 – O contrato de trabalho celebrado pelo contabilista certificado não pode afetar a sua isenção nem a sua independência técnica perante a entidade patronal, nem violar o Estatuto dos Contabilistas Certificados ou o presente Código Deontológico

Acrescenta o artigo 5.º, sob a epígrafe Responsabilidade, que 1 – O contabilista certificado é responsável por todos os atos que pratique no exercício das profissões, (…)

E, ainda, estipula o artigo 10.º, sob a epígrafe Confidencialidade que 1 – Os contabilistas certificados e os seus colaboradores estão obrigados ao sigilo profissional sobre os factos e documentos de que tomem conhecimento no exercício das suas funções, devendo adotar as medidas adequadas para a sua salvaguarda. 2 – O sigilo profissional abrange ainda documentos ou outras coisas que se relacionem, direta ou indiretamente, com os factos sujeitos a sigilo. 3 – A obrigação de sigilo profissional não está limitada no tempo, mantendo-se mesmo após a cessação de funções”. 

Por fim, esclarece o artigo 16.º, sob a epígrafe Lealdade entre contabilistas certificados que 1 – Nas suas relações recíprocas, os contabilistas certificados devem atuar com lealdade e integridade, abstendo-se de atuações que prejudiquem os colegas e a classe”. 

Em face deste excerto legislativo somos de opinião que a nova contabilista de um cidadão o deve fazer à anterior contabilista e não a uma sociedade terceira com que o cidadão contratualizou. E com base nestas considerações é a contabilista e não a empresa a titular da legitimidade passiva em Tribunal.

Na verdade, mesmo que o cidadão tenha celebrado contrato de prestação de serviços com a sociedade e não com a contabilista, este não prejudica a independência e isenção desta.

Explica o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, processo n.º 5968/16.2T8VNG.P1, de 18/09/2017, que “Face à previsão da lei – art. 30º CPC – para efeitos de aferir da legitimidade interessa apenas a relação jurídica controvertida com a configuração subjetiva que o autor (unilateralmente) lhe dá.  

Desta forma, se o pedido se destina à devolução dos documentos contabilísticos e é obrigação legal da contabilista a sua preservação e entrega, são sujeitos da pretensão formulada em Tribunal o cidadão e a contabilista.

Pode uma deliberação da Assembleia de Condóminos ser anulada nos Julgados de Paz?

O valor da causa é fixado nos Julgados de Paz nos precisos termos do Código de Processo Civil aplicável por remissão do artigo 63º da Lei dos Julgados de Paz. Dispõe o art.º 296 nº 1 do Código de Processo Civil que “a toda causa deve ser atribuído um valor certo, expresso em moeda legal, o qual representa a utilidade económica imediata do pedido”.

Resulta do citado preceito que a “utilidade económica” imediata do pedido, expressa em dinheiro, constitui o critério geral para a determinação do valor da causa (Lebre de Freitas in “Código de Processo Civil anotado, vol. I, pág. 543 escreve que há, porém, que ter em conta que o pedido se funda sempre na causa de pedir, que o explica e o delimita. Dela – conclui aquele Mestre – não abstrai o critério da utilidade económica imediata do pedido, pelo que este não é considerado abstratamente, mas sim em confronto com a causa de pedir, para apuramento do valor da causa…Tal como o pedido desligado da causa de pedir não basta à determinação do valor da ação, também a causa de pedir, por si, não o determina…”(sublinhado nosso) 

Por sua vez, preceitua o artigo 301º do Código de Processo Civil que “quando a ação tiver por objeto a apreciação da existência, validade, cumprimento, modificação ou resolução de um ato jurídico, atender-se-á ao valor do ato determinado pelo preço ou estipulado pelas partes”.  

E por último, o artigo 303º do Código de Processo Civil estabelece que “as ações sobre o estado das pessoas ou sobre interesses imateriais consideram-se sempre de valor equivalente à alçada da Relação e mais € 0,01” 

Ora, caso a deliberação a anular tenha como base a validade da deliberação (por exemplo deliberação estranha à convocatória ou tomada com falta de quórum) ou um interesse não quantificável não nos parece possível fazer intervir o Julgado de Paz.

Na verdade, as ações sobre interesses imateriais compreendem as ações cujo objeto não tem expressão pecuniária, as ações cujo benefício não pode traduzir-se em dinheiro (ALBERTO DOS REIS, «Código de Processo Civil Anotado, I, 3.ª edição, pág. 414»). 

Encontramos na nossa jurisprudência unanimidade em considerar que “numa ação em que é pedida a anulação de todas as deliberações tomadas na Assembleia de Condóminos, onde, entre outras, estão em causa questões inerentes à validade da sua convocatória, terá de se entender, para efeitos de atribuição do valor à ação, estarmos face a situação que visa a salvaguarda de valores imateriais, correspondendo-lhe, por isso, o valor de 30.000,01€. (V. Acórdão da Relação de Lisboa 20-09-2013). 

A resposta em princípio é afirmativa. A matéria enquadra-se no diploma dos Julgados de Paz. Mas atenção ao conteúdo da deliberação que pode exceder o valor da competência que lhes é atribuída. Vejamos.

O valor da causa é fixado nos Julgados de Paz nos precisos termos do Código de Processo Civil aplicável por remissão do artigo 63º da Lei dos Julgados de Paz. Dispõe o art.º 296 nº 1 do Código de Processo Civil que “a toda causa deve ser atribuído um valor certo, expresso em moeda legal, o qual representa a utilidade económica imediata do pedido”.

Resulta do citado preceito que a “utilidade económica” imediata do pedido, expressa em dinheiro, constitui o critério geral para a determinação do valor da causa (Lebre de Freitas in “Código de Processo Civil anotado, vol. I, pág. 543 escreve que há, porém, que ter em conta que o pedido se funda sempre na causa de pedir, que o explica e o delimita. Dela – conclui aquele Mestre – não abstrai o critério da utilidade económica imediata do pedido, pelo que este não é considerado abstratamente, mas sim em confronto com a causa de pedir, para apuramento do valor da causa…Tal como o pedido desligado da causa de pedir não basta à determinação do valor da ação, também a causa de pedir, por si, não o determina…”(sublinhado nosso) 

Por sua vez, preceitua o artigo 301º do Código de Processo Civil que “quando a ação tiver por objeto a apreciação da existência, validade, cumprimento, modificação ou resolução de um ato jurídico, atender-se-á ao valor do ato determinado pelo preço ou estipulado pelas partes”.  

E por último, o artigo 303º do Código de Processo Civil estabelece que “as ações sobre o estado das pessoas ou sobre interesses imateriais consideram-se sempre de valor equivalente à alçada da Relação e mais € 0,01” 

Ora, caso a deliberação a anular tenha como base a validade da deliberação (por exemplo deliberação estranha à convocatória ou tomada com falta de quórum) ou um interesse não quantificável não nos parece possível fazer intervir o Julgado de Paz.

Na verdade, as ações sobre interesses imateriais compreendem as ações cujo objeto não tem expressão pecuniária, as ações cujo benefício não pode traduzir-se em dinheiro (ALBERTO DOS REIS, «Código de Processo Civil Anotado, I, 3.ª edição, pág. 414»). 

Encontramos na nossa jurisprudência unanimidade em considerar que “numa ação em que é pedida a anulação de todas as deliberações tomadas na Assembleia de Condóminos, onde, entre outras, estão em causa questões inerentes à validade da sua convocatória, terá de se entender, para efeitos de atribuição do valor à ação, estarmos face a situação que visa a salvaguarda de valores imateriais, correspondendo-lhe, por isso, o valor de 30.000,01€. (V. Acórdão da Relação de Lisboa 20-09-2013). 

Divisão de fração e alterações à linha arquitectónica do edifício

1. Maioria de aprovação

A aprovação de inovações/alteração da linha arquitetónica do edifício apenas necessita de uma aprovação por uma maioria de 2/3 do capital do prédio, ainda que possam existir votos contra, de acordo com o disposto no artigo 1422.º n.º 3 e no artigo 1425.º n.º 1, ambos do Código Civil e que passamos a transcrever. 

Artigo 1422.º n.º 3 do Código Civil – 3 – As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.” 

Artigo 1425.º n.º 1 do Código Civil – “Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.” 

Pelo que, a existência de um voto contra não obsta à aprovação das inovações propostas e das obras que implicavam a alteração da linha arquitetónica do prédio. 

2. Divisão de uma fração autónoma

No que concerne à questão da divisão de uma fração autónoma, de acordo com o artigo 1422.º A do Código Civil n.º 3 “Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.” 

Contudo, existem exceções relacionadas com as chamadas obras de inovação.

O Tribunal da Relação de Lisboa refere no seu acórdão de 15/12/2011 que “I – Em matéria de “obras novas” realizadas pelos condóminos o legislador optou por não definir o que são obras “inovadoras” nem consagrar na lei o que deve entender-se por inovação. II – Deixando, e bem, esse papel para a jurisprudência, que deverá, caso a caso, enquadrar no referido conceito as obras que os condóminos realizarem e que, em face do caso concreto e das circunstâncias fácticas apuradas, possam ser consideradas como tal. III – Se atentarmos no próprio significado etimológico da expressão, concluímos que “inovar” é nada mais, nada menos, do que “criar”, “fazer algo de novo”, “trazer algo de novo” àquilo que está. Portanto, obras inovadoras serão aquelas que trazem algo de novo ao que está, algo de “criativo”, introduzindo uma “novidade”, ou seja, algo diferente daquilo que está. IV – Inovadoras serão também aquelas obras que alteram a edificação no seu estado original, modificando o seu estado primitivo. Com alterações que tanto podem ser de substância, como de forma, em modificações relativas ao seu destino ou afectação da fracção do imóvel ou das partes comuns do edifício.” 

3. A questão do prejuízo para as demais frações

No caso de divisão de uma fração podem ainda colocar-se questões sobre a existência de menos-valias com a eventual alteração do uso da fração autónoma.

Sucede porém, que a eventual alteração do uso da fração importará não só uma prévia aprovação por parte da Câmara Municipal, como também a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, levando à necessidade de uma nova deliberação por unanimidade dos condóminos nesse sentido. 

O carácter imperativo da norma do n.º 1 do artigo 1419.º do Código Civil implica a nulidade de qualquer alteração da finalidade a que se destinam as frações (artigo 294.º do Código Civil). 

Sendo que, o artigo 1422.º, n.º 2, alínea c), do Código Civil estabelece que fica vedado aos condóminos dar à sua fração uso diverso do fim a que é destinado. O atual ou futuro proprietário da fração autónoma tem a liberdade de gerir a sua propriedade, por qualquer forma, desde que, respeite o uso da fração e a legislação que regula a sua atividade, sendo que, a realização de obras que possam ou não levar ao suprimento da piscina interior terão de ser previamente autorizadas pela Câmara Municipal. 

4. A questão da revogação da deliberação de divisão da fracção.

Por último, poderão os condóminos colocar à discussão e votação uma eventual revogação ou modificação da deliberação tomada na assembleia que aprova a divisão da fração, ainda que salvaguardados eventuais direitos adquiridos,

Nessa medida, explana o Supremo Tribunal de Justiça no seu acórdão de 20 de Março de 2012 que “I – A deliberação validamente constituída numa assembleia de condóminos só deixa de vigorar se uma outra deliberação, validamente formada e adoptada, a vier a derrogar, modificar ou substituir por outra que lhe retire eficácia deliberativa. II – Uma deliberação vale e adquire eficácia para aqueles que nela intervieram e puderam, validamente, discutir a sua formação e constituição, como acto de vinculação externa e como regra de conduta interna. III – O condómino que pretenda afastar uma deliberação terá que, para o efeito, proceder de modo a provocar uma assembleia, convocada para o efeito e com ponto de discussão específico da problemática a derrogar, sob pena de a omissão deste procedimento obviar a que em assembleia convocada para a discussão e tratamento de outras matérias possa vir a ser formada uma deliberação que tenha como pressuposto a deliberação condicionante.” 

De igual modo, refere Sandra Passinhas, “A Assembleia de Condóminos e o Administrador da Propriedade Horizontal”, Almedina, 2.ª edição, 2002, pág. 246-247 onde se escreve que: “As deliberações da assembleia tomadas em sede de gestão do condomínio assumem carácter de decisões administrativas, não determinam um vínculo contratual permanente, e são sempre susceptíveis de revogação e de modificação, ainda que tomadas por unanimidade. A decisão da assembleia em sede de gestão é sempre contingente e transitória e não pode precludir novas e diversas deliberações que possam surgir no decurso da vida do condomínio. As novas deliberações, revogadoras ou modificativas precedentes, tomadas sobre o mesmo objecto, porque adoptadas no modo e com as formalidades legais, são perfeitamente válidas e eficazes para todos os condóminos. Isto ainda que a anterior deliberação haja sido tomada por unanimidade e a segunda por maioria mínima prescrita na lei, de acordo com o objecto da deliberação e o tipo de assembleia.” 

Gozo de Férias pelo Gerente

Nos termos do artigo 252.º do Código das Sociedades Comerciais, as sociedades por quotas são administradas e representadas por um ou mais gerentes, que podem ser escolhidos de entre os sócios ou pessoas estranhas à sociedade.  

A sua qualidade advém, assim, do contrato de administração que celebram com a sociedade, e que pode caracterizar-se como um contrato de mandato ou um contrato de trabalho.  

Tendo em conta que se trata de um órgão diretivo e representativo da sociedade, que faz parte da sua estrutura social e participa na formação da sua vontade, agindo geralmente com inteira autonomia, será normal que o vínculo contratual entre o gerente e a sociedade revista a natureza jurídica do mandato.  

Todavia, é aceite na nossa doutrina e jurisprudência que, existindo subordinação jurídica entre o gerente e a sociedade, esse vínculo pode assumir a natureza de contrato de trabalho. 

Nesse contexto, e embora não seja questão pacífica, temos já alguma jurisprudência e também doutrina, que se têm pronunciado a favor da possibilidade, nas sociedades por quotas, de cumulação entre a qualidade de gerente e a de trabalhador subordinado. 

Entre outros, Abílio Neto [in Código das Sociedades Comerciais – Jurisprudência e Doutrina, 2ª edição, 2003, pág. 614] refere que “embora a atribuição de um subsídio de férias ou o pagamento do subsídio de Natal ou do subsídio de refeição sejam prestações típicas do contrato de trabalho subordinado, nada obsta a que, por deliberação dos sócios, a remuneração paga aos gerentes compreenda prestações daquele tipo, não obstante as funções por eles desempenhadas não sejam, em princípio, subsumíveis a uma relação laboral”. 

Por outras palavras, para os sócios gerentes e caso haja uma deliberação dos sócios nesse sentido a remuneração paga aos gerentes poderá importar o subsídio de férias, o subsídio de natal e o subsídio de refeição, ainda não que tal não seja obrigatório, uma vez que, não estamos perante uma relação laboral. 

Não sendo por isso uma relação laboral, não existe obrigatoriedade quanto aos dias de férias a gozar, a não ser que seja deliberado pelos sócios que estamos o sócio gerente em causa está subordinado a uma relação laboral e como tal não poderá renunciar ao gozo das férias. 

Já no que concerne a situação do trabalhador de baixa a nossa opinião é diferente.

Dispõe o artigo 244.º, n.º 1 do Código do Trabalho que “O gozo das férias não se inicia ou suspende-se quando o trabalhador esteja temporariamente impedido por doença ou outro facto que não lhe seja imputável, desde que haja comunicação do mesmo ao empregador.” 

O n.º 2 refere que “Em caso referido no número anterior, o gozo das férias tem lugar logo após o termo do impedimento na medida do remanescente do período marcado, devendo o período correspondente aos dias não gozados ser marcado por acordo, ou na falta deste, pelo empregador, sem sujeição ao disposto no artigo 241.º.” 

Quer isto dizer que tem de ser concedido o direito a férias ao trabalhador, logo que cesse a situação de doença, se a situação de doença cessar no ano civil em que se iniciou, tendo este direito a gozar o remanescente não gozado, caso ainda esteja de férias, ou a agendar novas datas para o efeito, caso o período previsto tenha sido ultrapassado. 

Contudo, dispõe o n.º 3 do artigo 244.º que “em caso de impossibilidade total ou parcial do gozo de férias por motivo de impedimento do trabalhador, este tem direito à retribuição correspondente ao período de férias não gozado ou ao gozo do mesmo até 30 de Abril do ano seguinte, e em qualquer caso, ao respectivo subsídio.” 

Assim, quanto às férias vencidas em ano anterior e não gozadas em virtude da baixa médica, o trabalhador poderia gozá-las até 30 de Abril do ano seguinte, ou caso não as gozasse, por se ter mantido o impedimento, teria direito a auferir a retribuição correspondente ao período não gozado, caso assim o pretendesse. 

Porém, dispõe o artigo 295.º do Código do Trabalho que “durante a redução ou a suspensão, mantêm-se os direitos, deveres e garantias das partes que não pressuponham a efectiva prestação do trabalho.” Ora, o artigo 237.º, n.º 2 estabelece que as férias respeitam aos dias de trabalho prestados no ano anterior, pelo que, caso o trabalhador não preste atividade durante mais de um ano, por se encontrar impedido em virtude de baixa médica, o direito a férias não se pode vencer automaticamente, já que este é um direito que pressupõe a efetiva prestação do trabalho. 

Assim, o caso de um trabalhador cuja doença se prolongue para o período de férias, a nosso ver, mantém-se de baixa, pelo que não se vence novo direito a férias, atenta a suspensão do contrato.

Breves notas sobre o Layoff simplificado

O Governo criou um regime de lay-off simplificado mediante declaração da Administração e de Contabilista Certificado, caso haja suspensão da atividade relacionada com o surto de COVID-19 e caso haja interrupção das cadeias de abastecimento globais ou quebra abrupta e acentuada de 40% da faturação, nos 60 dias anteriores ao pedido junto da segurança social  ou com referência ao período homólogo.

Considera-se situação de crise empresarial de acordo com o Decreto-lei 10-G/2020:

Situação de crise empresarial

1 – Para efeitos do presente decreto-lei, considera-se situação de crise empresarial:

a) O encerramento total ou parcial da empresa ou estabelecimento, decorrente do dever de encerramento de instalações e estabelecimentos, previsto no Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou por determinação legislativa ou administrativa, nos termos previstos no Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março, na sua redação atual, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, aprovada pela Lei n.º 27/2006, de 3 de julho, na sua redação atual, assim como da Lei de Bases da Saúde, aprovada pela Lei n.º 95/2019, de 4 de setembro, relativamente ao estabelecimento ou empresa efetivamente encerrados e abrangendo os trabalhadores a estes diretamente afetos; ou

b) Mediante declaração do empregador conjuntamente com certidão do contabilista certificado da empresa que o ateste:

i) A paragem total ou parcial da atividade da empresa ou estabelecimento que resulte da interrupção das cadeias de abastecimento globais, ou da suspensão ou cancelamento de encomendas, que possam ser documentalmente comprovadas nos termos da alínea c) do n.º 3;

ii) A quebra abrupta e acentuada de, pelo menos, 40 % da faturação no período de trinta dias anterior ao do pedido junto dos serviços competentes da segurança social, com referência à média mensal dos dois meses anteriores a esse período, ou face ao período homólogo do ano anterior ou, ainda, para quem tenha iniciado a atividade há menos de 12 meses, à média desse período.

As circunstâncias acima referidas são atestadas mediante declaração do empregador conjuntamente com certidão do contabilista certificado da empresa.

As entidades beneficiárias do presente apoio podem ser fiscalizadas, em qualquer momento, pelas entidades públicas competentes, devendo comprovar os factos em que se baseia o pedido e as respetivas renovações, por prova documental, podendo ser requerida a apresentação de documentos, nos casos aplicáveis, nomeadamente:

a) Balancete contabilístico referente ao mês do apoio bem como do respetivo mês homólogo;

b) Declaração de Imposto Sobre o Valor Acrescentado (IVA) referente ao mês do apoio bem como dos dois meses imediatamente anteriores, ou a declaração referente ao último trimestre de 2019 e o primeiro de 2020, conforme a requerente se encontre no regime de IVA mensal ou trimestral respetivamente, que evidenciem a intermitência ou interrupção das cadeias de abastecimento ou a suspensão ou cancelamento de encomendas; e

c) Elementos comprovativos adicionais a fixar por despacho do membro do Governo da área do trabalho e da segurança social.

Esclarecemos que os elementos adicionais que poderão ainda ser exigidos elementos adicionais, serão ainda objeto de regulamentação.  O empregador deve, comprovadamente, ter as situações contributiva e tributária regularizadas perante a Segurança Social e a Autoridade Tributária e Aduaneira.

O regimento de lay-off simplificado é um apoio extraordinário à manutenção de contrato de trabalho em empresa em situação de crise empresarial e reveste a forma de um apoio financeiro, por trabalhador, atribuído à empresa, destinado, exclusivamente, ao pagamento de remunerações.

Este regime prevê retribuição ilíquida ao trabalhador de 2/3 até um máximo de 3 RMMG (€ 1.905,00), com duração de um mês prorrogável mensalmente, após avaliação, até um máximo de 6 meses, sendo 70% assegurado pelo ISS e 30% assegurado pelo empregador.

O empregador comunica, por escrito, aos trabalhadores a decisão de requerer o apoio extraordinário à manutenção dos postos de trabalho, indicando a duração previsível, ouvidos os delegados sindicais e comissões de trabalhadores quando existam, remetendo de imediato requerimento ao Instituto da Segurança Social, I. P. (ISS, I. P.), acompanhado de declaração do empregador conjuntamente com certidão do contabilista certificado da empresa e bem assim a listagem nominativa dos trabalhadores abrangidos e respetivo número de segurança social.

Durante o período de aplicação desta medida, a empresa tem direito a um apoio financeiro nos mesmos termos do previsto no n.º 4 do artigo 305.º do Código do Trabalho (ou seja, compensação retributiva paga em 30% do seu montante pelo empregador e em 70% pelo serviço público competente da área da segurança social), com duração de um mês.

O apoio pode ser, excecionalmente, prorrogável mensalmente, até ao máximo de 3 meses.

Existe preferência do Condomínio na aquisição de uma loja do prédio?

Os direitos/obrigações legais de preferência jogam, em geral, entre titulares de direitos reais: art. 1380.° (terrenos confinantes), art. 1535.° (direito de superfície), art.º 1555.° (servidões legais), art. 1499.° c) e 1501.° d) (antes de ser abolida a enfiteuse pelo Dec.-Lei n.° 195-A/76, de 16.3, e Dec-Lei n.° 233/76, de 2.4).  E até às vezes tais direitos/obrigações inserem-se no âmbito da mesma relação jurídica: art.º 1409.º e 1410.º (compropriedade). 

Os arrendatários de prédios urbanos ou de fracções autónomas dos mesmos têm direito de preferência na sua venda ou dação em cumprimento (art. 47.° a 49.° do RAU).  

Determinadas pessoas que viviam com o arrendatário de habitação, quando o arrendamento caduque pela respectiva morte, têm direito de preferência, desde que se verifiquem determinadas condições, na compra do local arrendado (art. 97.° do RAU). 

Os co-herdeiros gozam de direito de preferência na venda ou dação em cumprimento dos quinhões hereditários (art. 2130.°).  

O senhorio tem direito de preferência no “trespasse por venda ou dação em cumprimento” do estabelecimento comercial existente no prédio arrendado (art. 116.° do RAU).  

Na venda ou na adjudicação judicial de quotas têm preferência em primeiro lugar os sócios e, depois, a sociedade ou uma pessoa por esta designada (art. 239.º, 5 do Cód. Soc. Com.). 

No âmbito da propriedade horizontal, os proprietários de cada fração autónoma são apenas comproprietários das partes comuns do edifício. 

Porém, dispõe o artigo 1423.º do Código Civil que “Os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação de frações nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.” 

O condomínio enquanto entidade equiparada a pessoa coletiva não possui qualquer direito de preferência sobre a alienação de uma fração autónoma, nem tão pouco os restantes proprietários do prédio, de acordo com o artigo 1423.º do Código Civil. 

A propriedade horizontal vem prevista e regulada nos art.º 1414.º ss. do C.Civil, que estabelece como princípio geral: “As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.” 

O art.º 1420.º n.º 1 diz-nos que cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, enunciando o art.º 1421.º no seu n.º 1 quais sãos as partes comuns do edifício constituído em regime de propriedade horizontal e acrescentado o n.º 2 aquelas que se presumem comuns. 

A respeito dos direitos subjacentes à propriedade horizontal, diz-nos de forma impressiva Gonçalo de Oliveira Guimarães, in. A personalidade judiciária do Condomínio e a sua representação em juízo, Revista Julgar n.º 23, pág. 60: “O núcleo do instituto da propriedade horizontal é constituído por direitos privativos de domínio, a que estão associados, com função instrumental, mas de modo incindível e perene, direitos de compropriedade sobre as partes do prédio não abrangidas por uma relação exclusiva. Foi para distinguir as situações de propriedade horizontal das de simples contitularidade ou comunhão sobre coisa indivisa que o legislador recorreu ao conceito de condomínio, acolhendo as teorias de PLANIOL, RIPERT E BAUDRY-LACANTINERIE.  

O condomínio é, assim, no dizer de HENRIQUE MESQUITA, a figura definidora da situação em que uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária pertence a vários contitulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial sobre frações determinadas. No fundo, o direito de propriedade sobre a parte exclusiva é combinado com o direito de compropriedade sobre as partes comuns. Daí nasce um direito real complexo, no sentido de que combina figuras preexistentes de direitos reais. É, no entanto, diferente do mero somatório dos esquemas da propriedade e da compropriedade; contendo o uma regulamentação própria do seu exercício, constitui a se um direito real. 

Na propriedade horizontal cada um dos condóminos vê integrar-se na sua esfera jurídica um direito real específico e próprio que conjuga dois direitos reais coexistentes: um direito de propriedade exclusivo sobre a fração de que cada um é titular e um direito de compropriedade sobre as partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal. 

A posição maioritária da jurisprudência portuguesa – que não subscrevemos integralmente – tem sido de que o Condomínio não possui personalidade jurídica, razão pela qual, não poderá ser titular de direitos, nomeadamente, o direito de propriedade. 

Sendo que, alguns autores defendem que o condomínio pode peticionar o direito de propriedade em representação dos titulares das frações autónomas, isto é, sempre será admissível que o condomínio adquira nova propriedade para ser incorporada à propriedade já existente, tanto através da aquisição originária pela construção de áreas novas, como pela aquisição negocial de novos bens (não será por acaso que o Código Civil fala em “obras de inovação”, que preveja a aprovação de um orçamento do condomínio, ou que o Estado atribua um número de contribuinte ao Condomínio constituindo-o como sujeito passivo na liquidação de impostos, designadamente de IVA).  

Pois, o facto de não ter personalidade jurídica não afasta o condomínio de ser titular de direitos e obrigações, de natureza patrimonial. 

Em face da inexistência de unanimidade quanto a esta questão e até algumas contradições da legislação, veja-se, a possibilidade de deliberação por parte do condomínio na venda da casa da porteira, transformando uma parte comum numa fração autónoma; inclinamo-nos para que seja vedado quer ao condomínio, quer aos condomínios individualmente o direito de preferência na alienação de uma outra fracção, por exemplo uma loja.

Diferenças entre arrendamento e comodato

A principal diferença entre o contrato de comodato e o contrato de subarrendamento (ao qual se aplicam as disposições relativas ao contrato de arrendamento) é essencial a onerosidade, visto que, contrariamente ao arrendamento, o contrato de comodato é gratuito. 

Esta característica leva a que o regime seja manifestamente diferente entre ambos os contratos.

Em primeiro lugar, no contrato de comodato, visto não existir qualquer contrapartida financeira pela cedência do imóvel, não há lugar ao pagamento de qualquer imposto, contrariamente ao que acontece no contrato de arrendamento. 

Além disso, o comodato traz também a vantagem para o proprietário de poder reaver o imóvel a todo o tempo sem ter de aguardar pelo fim do contrato, isto é, como se trata de um contrato gratuito, o mesmo confere mais direitos ao comodante visto que este não está a obter nenhuma contrapartida financeira pela cedência do local, pelo que os seus direitos terão de ser mais amplos. 

Por outro lado, o contrato de arrendamento implica uma contrapartida económica para o senhorio, pelo que, ainda que haja lugar ao pagamento de impostos, haverá sempre um lucro, o que não acontece no comodato. 

Mandato de Detenção Europeu. Princípio da Especialidade

A lei n.º 65/2003  de 23 de Agosto veio aprovar o regime jurídico do MDE, que entrou em vigor no dia 1 de Janeiro de 2004, aplicando-se aos pedidos recebidos depois desta data com origem em Estados-membros que tenham optado pela aplicação imediata daquela (seu art.40º). 

Na definição legal dada pelo artigo 1º da Lei n.º 65/2003, de 23/08 o mandato de detenção europeu é uma decisão judiciária emitida por um Estado-Membro com vista à detenção e entrega por outro Estado-Membro de uma pessoa procurada para efeitos de procedimento criminal ou para cumprimento de uma pena ou medida de segurança privativa de liberdade, sendo executado com base no princípio do reconhecimento mútuo e em conformidade com o disposto na mesma Lei e referida Decisão-Quadro. 

Esta última não define o princípio do reconhecimento mútuo, tal como aquela Lei não o faz, mas, em geral, não sofre dúvida que ele assenta na confiança mútua que pressupõe compreensão, impondo às autoridades de um Estado que aceitem reconhecer os mesmos efeitos às decisões estrangeiras que às decisões nacionais, apesar das diferenças que oponham as ordens jurídicas em causa. (Cfr. Do Mandado de Detenção Europeu, de Manuel Guedes Valente, Almedina, 2006, a pág.83) 

Nas palavras de Daniel Flores, em “Revista Portuguesa de Ciência Criminal”, ano 13, nº.1, a pág.33 que “desde que uma decisão é tomada por uma autoridade judiciária competente, em virtude do direito do Estado-Membro de onde ela procede, em conformidade com o direito desse Estado, essa decisão deve ter um efeito pleno e direto sobre o conjunto do território da União, significando que as autoridades competentes do Estado-membro do território no qual a decisão pode ser executada devem prestar a sua colaboração à execução dessa decisão como se se tratasse de uma decisão tomada por uma autoridade competente desse Estado.” 

Tal princípio de confiança subjacente ao reconhecimento mútuo, ligado ainda a escopos de simplicidade e de celeridade, só através da ausência de exigência absoluta da dupla incriminação (no Estado-membro de emissão e no Estado-membro de execução) poderia ser concretizado, motivo por que se elencou, no art.2º, nº.2, da Lei nº.65/2003, identicamente ao que consta da Decisão-Quadro, um catálogo de infrações relativamente às quais se aboliu o controlo da dupla incriminação desde que puníveis com pena ou medida de segurança privativas de liberdade de duração máxima não inferior a 3 anos. 

No respeitante a infrações aí não previstas, o legislador português parece ter, contudo, optado por sujeitá-las ao princípio da dupla incriminação – v.nº.3 do art.2º da Lei nº.65/2003. 

Na esteira da Decisão-Quadro enveredou-se por uma solução de compromisso entre a abolição geral da dupla incriminação e a reserva da soberania dos Estados, mediante a previsão de causas facultativas de recusa de execução do MDE, bem como de determinadas garantias que, em casos especiais, devem ser fornecidas pelo Estado-membro de emissão, como decorre do disposto nos arts.12º e 13º da Lei nº.65/2003. 

Optou-se, pois, por uma abolição relativa da dupla incriminação, que não afetasse essa reserva de soberania e que correspondesse aos desideratos de preocupação comum da União.  

Isto significa que a pessoa entregue em cumprimento de um MDE não pode ser sujeita a procedimento penal, condenada ou privada de liberdade por uma infração praticada em momento anterior à sua entrega e diferente daquela que motivou a emissão do mandado de detenção europeu, nos termos do art.7º da Lei nº.65/2003, o que se consubstancia no denominado princípio da especialidade, embora essa pessoa possa renunciar a essa regra e nos moldes que são definidos no nº.3 do mesmo preceito legal.