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Defesa do Consumidor. Alargamento do prazo para resolução em caso de falha na informação. Março 2023

Foi publicada sem grande alarido ou cobertura mediática a Lei n.º 10/2023, de 3 de março que entre outras altera de forma significativa a Lei de Defesa do Consumidor.

A principal alteração prende-se com o alargamento em determinadas circunstâncias do direito de livre resolução do consumidor para 12 meses em determinadas circunstâncias relacionadas com a omissão de dever de pré informação contratual.

Na prática aquando do momento de aceitação do contrato – que se dá, normalmente, com a assinatura ou com a adesão eletrônica – deve o aderente estar plenamente esclarecido sobre todas as cláusulas que integram o contrato, pois só assim a sua vontade contratual estará perfeitamente formada e livre de erros. O contrato deve assim integrar informação sobre características, composição e preço do bem ou serviço, bem como sobre o período de vigência do contrato, garantias, prazos de entrega e assistência após o negócio jurídico.

Veja-se por exemplo a tão comum alteração das condições de prestação de um determinado serviço que deve vir acompanhada pela informação ao consumidor de que a não aceitação dá lugar ao direito à resolução. O prazo para a resolução é de 14 dias ou 30 dias em caso de comunicação caso contrato seja feito em estabelecimento ou à distância mas com a alteração legislativa passa a 12 meses (ou 14 ou 30 dias contados da receção tardia da informação).

Apesar da técnica legislativa não se nos afigurar a mais feliz o que importa reter é que em caso de falha na comunicação das alterações contratuais (seja relativamente ao preço seja às condições de prestação de um determinado serviço) o consumidor tem agora mais tempo de reagir e isso constitui um avanço que se deve saudar.

É este o texto da Lei:

Artigo 10.º

[…]

1 – […]

2 – Se o fornecedor de bens ou prestador de serviços não cumprir o dever de informação pré-contratual determinado na alínea m) do n.º 1 do artigo 4.º, o prazo para o exercício do direito de livre resolução é de 12 meses a contar da data do termo do prazo inicial a que se refere o número anterior.

3 – Se, no decurso do prazo previsto no número anterior, o fornecedor de bens ou prestador de serviços cumprir o dever de informação pré-contratual a que se refere a alínea m) do n.º 1 do artigo 4.º, o consumidor dispõe de 14 dias ou, nos contratos celebrados fora do estabelecimento comercial a que se referem as subalíneas ii) e v) da alínea i) do artigo 3.º, de 30 dias para resolver o contrato a partir da data de receção dessa informação.

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Arrendamento. Dever de facilitação do acesso ao locado.

O tema desta artigo não sendo novo continua a não ser consensual e merece alguma explicação mais aprofundada. 

No contrato de arrendamento, uma das partes – o senhorio – obriga-se a proporcionar o gozo temporário de uma coisa imóvel à outra parte – o arrendatário –, mediante uma retribuição, nos termos do disposto nos artigos 1022.º e 1023.º do Código Civil (doravante “CC”). 

A primeira questão a analisar é se o direito de propriedade de um determinado imóvel é ou não afetado pela celebração de um contrato de arrendamento. 

A resposta é negativa, o direito de propriedade do senhorio não é afetado pela celebração de um contrato de arrendamento e, como tal, este pode vendê-lo livremente, sem ter de se preocupar com o facto de o imóvel se encontrar arrendado, conforme resulta do artigo 1057.º do CC. 

Não obstante, sublinhe-se que numa situação em que o proprietário de um imóvel arrendado o aliena a um terceiro, o arrendatário poderá ter um direito legal de preferência na compra do imóvel, nos termos do artigo 1091.º do CC. 

Dito isto importa ponderar a hipótese de um inquilino se recusar a permitir o acesso ao imóvel para visitas de eventuais compradores antes do final do contrato.

Na questão controvertida estão em conflito dois interesses: por um lado, os do arrendatário, no que respeita ao direito ao descanso e à reserva da vida familiar e, por outro lado, os do senhorio, que pretende aumentar a probabilidade de vender o imóvel, ao permitir a visita a agências imobiliárias e a potenciais interessados. 

Neste quadro a resposta é tendencialmente afirmativa. 

O contrato de arrendamento para fins habitacionais implica a obrigação, para o senhorio, de proporcionar o gozo da coisa arrendada, isto é, o senhorio deverá disponibilizar o imóvel para que o arrendatário possa habitar no mesmo. Ora, se nada for estipulado em contrário, entende-se que o arrendatário poderá usufruir livremente do imóvel, nos termos contratados, portanto, tendo o direito de não ser importunado nem pelo senhorio nem por terceiros, salvo as situações expressamente previstas na lei. A exceção historicamente prende-se com a necessidade de vistoriar o imóvel para aferir da necessidade de obras.

Mas nem sempre é assim! 

Caso o contrato de arrendamento se encontre na iminência de cessar, quer por acordo das partes, resolução, caducidade ou denúncia, o arrendatário está obrigado a facultar o acesso ao imóvel, durante os três meses anteriores à desocupação do imóvel, em horário a acordar com o senhorio, nos termos do n.º 3 do artigo 1081.º do Código Civil. 

Caso as partes não cheguem a entendimento quanto ao horário em que as visitas ao imóvel devam acontecer, aplica-se a regra estatuída no n.º 4 do artigo 1081.º do CC, isto é, quanto às visitas marcadas para dias úteis, estas devem ocorrer entre as 17h30 e as 19h30, e aos fins de semana das 15h às 19h. 

Aqui chegados, resumindo a informação acima exposta, caso nada tenha sido estipulado no contrato de arrendamento celebrado, o inquilino é obrigado a mostrar o locado ao senhorio, desde que seja feito um aviso prévio de 15 dias, para efeitos de verificação da manutenção do imóvel e não para efeitos de venda. No caso de venda, só está obrigada a fazê-lo nos noventa dias anteriores ao termo do contrato e em horários que respeitem a sua vida privada.

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13 Breves notas sobre o novo regime da Propriedade Horizontal

Foi aprovado na recentemente na Assembleia da República o novo regime da propriedade horizontal que introduz um conjunto de alterações muito significativas na forma de relacionamento entre condóminos e com a administração. Deixamos aqui nota das principais alterações de acordo com o nosso subjetivo grau de importância, remetendo para estudo mais detalhado de cada uma no futuro mais próximo da entrada em vigor dentro de aproximadamente 3 meses. 

  1. Venda do imóvel e responsabilidade pelas quotas de condomínio. O condomínio que pretenda vender o imóvel necessita solicitar ao Administrador declaração escrita com as dividas ao condomínio. O administrador entrega ao vendedor uma relação das quotas de condomínio em dívida no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido formulado. A falta do pedido de declaração implica que o vendedor assume a responsabilidade pelas dívidas. Caso o comprador declare na escritura que prescinde da declaração de dívida assume enquanto novo proprietário a dívida. As quotas extra que se vençam até à data da escritura são da responsabilidade do anterior proprietário e as quotas extra que se vençam após a escritura são da responsabilidade do novo proprietário. 
  1. Prazo para execução de deliberações. O administrador passa a dispor de um prazo máximo de 15 dias uteis para executar as deliberações da Assembleia (salvo casos de impossibilidade devidamente fundamentada). 
  1. Convocação da Assembleia de Condóminos por email. Passa a ser possível convocar a Assembleia de Condóminos por email para os condóminos que o declarem. O mesmo é valido para o envio da ata das deliberações. 
  1. Reunião em 2ª convocatória 30 minutos após no caso de inexistência de quórum. Passa a ser consagrado o entendimento já em vigor na generalidade dos prédios por razões prática abandonando-se o anterior texto da lei que obrigava à repetição uma semana após. 
  1. Realização de Assembleias à distância. Manutenção do regime em vigor durante a pandemia para futuro com a salvaguarda por parte das administrações dos condóminos que não disponham dos meios tecnológicos adequados. 
  1. Prazo para interposição da ação executiva. A ação judicial passa a ser instaurada no prazo máximo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação contrária da Assembleia no caso de pequenas dívidas inferiores ao valor do IAS (atualmente 438,81).  
  1. Deveres de informação aos condóminos quanto a processos judiciais. Passa a ser obrigatória para os administradores a informação aos condóminos de qualquer ação movida contra o condomínio e semestralmente do andamento dos processos em curso. 
  1. O administrador do condomínio passa a representar a universalidade dos condóminos em processo judicial. Inclui-se nesta representação as deliberação da Assembleia contrariando o entendimento maioritário dos Tribunais que consideravam até agora ser necessário o chamamento de todos os condóminos. 
  1. Obrigatoriedade de apresentação em Assembleia de 3 orçamentos para a realização de obras. 
  1. Alterações ao titulo constitutivo podem ser supridas judicialmente sempre que a oposição seja inferior a 1/10 do valor do capital investido. Na prática um condómino isolado deixa de poder inviabilizar as alterações ao título podendo o Tribunal vir a decidir pela alteração do titulo quando menos de 1/10 de todos os condóminos a aprove e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou fim a que as frações se destinam. 
  1. A alteração da forma de repartição das quotas passa a ser aprovada por maioria do valor total do prédio sem oposição. Anteriormente a deliberação que afastava o regime do pagamento de quotas pela permilagem só podia ser alterado por 2/3 sem oposição. 
  1. Obrigatoriedade de reposição do Fundo Comum de Reserva. Os prédios que deliberem a utilização do Fundo Comum de Reserva para outros fins passam a estar obrigados à sua reposição no prazo de 12 meses através de quotização extra. 
  1. Na reparação do terraços de cobertura o pagamento das reparações é feito pela permilagem com exceção dos casos de má utilização. Este regime consiste na adoção da prática jurisprudencial dominante. 
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Diferenças entre arrendamento e comodato

A principal diferença entre o contrato de comodato e o contrato de subarrendamento (ao qual se aplicam as disposições relativas ao contrato de arrendamento) é essencial a onerosidade, visto que, contrariamente ao arrendamento, o contrato de comodato é gratuito. 

Esta característica leva a que o regime seja manifestamente diferente entre ambos os contratos.

Em primeiro lugar, no contrato de comodato, visto não existir qualquer contrapartida financeira pela cedência do imóvel, não há lugar ao pagamento de qualquer imposto, contrariamente ao que acontece no contrato de arrendamento. 

Além disso, o comodato traz também a vantagem para o proprietário de poder reaver o imóvel a todo o tempo sem ter de aguardar pelo fim do contrato, isto é, como se trata de um contrato gratuito, o mesmo confere mais direitos ao comodante visto que este não está a obter nenhuma contrapartida financeira pela cedência do local, pelo que os seus direitos terão de ser mais amplos. 

Por outro lado, o contrato de arrendamento implica uma contrapartida económica para o senhorio, pelo que, ainda que haja lugar ao pagamento de impostos, haverá sempre um lucro, o que não acontece no comodato. 

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Procuração outorgada após a Assembleia de Condóminos

Como sabemos, os condóminos que não possam ou não queiram estar presentes na Assembleia de Condóminos podem fazer-se representar na assembleia, de acordo com o artigo 1431.º do Código Civil.

Contudo, numa Assembleia de Condóminos não raro encontram-se condóminos ausentes, sendo a procuração outorgada em momento posterior, o que suscita questões qunato à representatividade da Assembleia ou mesmo quanto à possibilidade de impugnação das deliberações tomadas.

A nosso ver, é possível suprir em algumas situações a irregularidade da representação em determinadas circunstâncias, quando é do conhecimento da ASsembleia e de quem a dirige de que existe uma intenção de que alguém se faça representar na Assembleia, apresentando em momento posterior a procuração.

Faz-se notar que o artigo 262.º Nº2 do Código Civil estabelece que “a procuração revestirá a forma exigida para o negócio que o procurador deva realizar”.

Pelo que é legitmo perguntar-se que forma é esta que deve revestir a procuração. Uma procuração outorgada notarialmente? Certamente que não. Um documento escrito previamente elaborado?  Pensamos igualmente que não.

Quantas vezes somos confrontados em Assembleias com condóminos que transmitem que “o vizinho cima lhe pediu para o representar e que depois envia a procuração”. Deve ser aceite?. Ou um condómino a quem se toca à campainha e estando ocupado pede ao administrador que o substitua. Deve ser aceite?.

Pensamos quer sim, dada a relativa informalidade e proximidade das relações entre proprietários de frações autónomas no mesmo prédio.

Sobre esta matéria fez jurisprudência do Tribunal da Relação de Lisboa através de Acórdão de 7-5-2009:

“

1-Na reunião da assembleia de condóminos, a qualidade de condómino pode ser reconhecida face à lista de proprietários das fracções do edifício e o conhecimento da identidade de quem se apresente como tal pelos membros da mesa da assembleia.

2-Nas reuniões das assembleias de condóminos, estes podem fazer-se representar por procurador, bastando que os poderes sejam conferidos por documento escrito, considerando-se, se nada for estipulado, que os poderes são os do representado.

3-A acta da reunião da assembleia de condóminos pode ser elaborada em seguida à reunião, desde que da mesma conste, de forma fidedigna o que se passou na reunião e seja redigida e assinada nos termos da lei.

4-A procuração para representar o condómino em reunião de assembleia de condóminos, pode ser outorgada a membro da mesa da assembleia, que exerce o direito de voto de acordo com as instruções que lhe são conferidas pelo representado, no âmbito da relação de mandato que entre ambos se estabelece.

“

Daqui resulta que para a participação na Assembleia basta o reconhecimento da Mesa ou uma procuração que deve constar de documento escrito; nada se assinalando sobre o momento em que esse escrito deve ser exibido.

Desta forma, somos de opinião, que pode o presidente da Mesa aceitar que a mãe de uma condómina a represente em Assembleia desde que lhe tenha sido dada por esta instrução nesse sentido (e o Presidente da Mesa a conheça) e que posteriormente seja junta a ata a procuração. Dir-se-á que a situação deve revestir natureza excecional e que Presidente da Mesa fica colocado numa situação difícil se a procuração não vier a ser junta. Cremos que sim, mas existindo uma relação de confiança entre quem dirige os trabalhos e o vizinho que dá as instruções cremos que não revista ilegalidade o procedimento assim descrito. O mesmo se diga por maioria de razão quanto ao legal representante de uma sociedade.

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Meios de vigilância para fiscalização de obra

Num contrato de empreitada nas partes comuns de prédio constituído em propriedade horizontal compete ao dono da obra proceder ou indicar responsável pela fiscalização. Tal cuidado é tanto mais importante quanto considera-se excluída a aceitação da obra, desde que se possa provar ter sido a comunicação dos defeitos realizada atempadamente, já que o objectivo da fiscalização dos trabalhos é o de evitar que este continue a ser executado nessas condições. Mas com este objectivo pode o dono da obra instalar nas partes comuns (por exemplo no telhado ou num terraço de cobertura) meios video para acompanhamento da obra?

Com a entrada em vigor do Regulamento de Protecção de Dados da União Europeia em Maio do ano passado deixou de ser necessária a prévia autorização da Comissão de Protecção de Dados para a instalação de câmaras de vídeo vigilância no condomínio. A matéria foi amplamente noticiada como resulta deste clip https://observador.pt/2018/04/30/instalacao-de-sistemas-de-videovigilancia-vai-passar-a-ser-livre

Isto não significa que não se mantenham as demais obrigações previstas na Lei 34/2013, de 16 de Maio, relacionadas com salvaguarda dos direitos, das liberdades e das garantias, bem como do direito à imagem, à liberdade de movimentos e à reserva da vida privada. (poderão os leitores encontrar a legislação aqui: https://www.cnpd.pt/bin/legis/nacional/Lei_34_2013_Seguranca_privada.pdf

E não significa igualmente que não careça de deliberação unânime da Assembleia de Condóminos. A base legal para a unanimidade encontra-se no artigo 1432º nº3 do Código Civil, referente às deliberações das assembleias de condóminos, onde se prevê a votação por maioria dos votos representativos do capital investido, salvo disposição especial, o que se verifica, na situação em análise, em virtude das normas especiais do Regulamento de Protecção de Dados (no sentido da exigência de unanimidade para instalação de câmaras de vídeo vigilância veja-se estes acórdãos http://www.dgsi.pt/jtrg.nsf/c3fb530030ea1c61802568d9005cd5bb/4dc541d80ab909cc80256ed30038e04e e http://www.dgsi.pt/jtcn.nsf/89d1c0288c2dd49c802575c8003279c7/0917c39a5e45ee4f8025739f0051b904?OpenDocument onde se pode ler  que “a instalação de sistemas de videovigilância num prédio de habitação, em propriedade horizontal, envolve a restrição do direito de reserva da vida privada e apenas poderá mostrar-se justificada quando for necessária à prossecução de interesses legítimos e dentro dos limites definidos pelo princípio da proporcionalidade”.

Deste modo, o pedido deve ser submetido à Assembleia para aprovação de todos os condóminos, sem necessidade de posterior submissão à CNPD.

Numa outra perspectiva parece igualmente que a instalação dos meios de vigilância devem na fase pré-contratual do contrato de empreitada serem conhecidas do empreiteiro e preferencialmente plasmadas no contrato de empreitada (cabendo a este último obter idêntica autorização dos seus trabalhadores ou pelo menos afixar aviso). Na verdade, não obstante a instalação de câmaras de video vigilância no local de trabalho não seja proibida, desde que esteja em causa a segurança de pessoas e bens, ou quando a natureza particular da atividade profissional em causa o exija – como parecer ser o caso, importará que se encontrem salvaguardados os direitos dos trabalhadores e a sua privacidade (por exemplo tendo em atenção o ângulo das câmaras).

Em conclusão, a utilização de tecnologias para a fiscalização da empreitada não é proibida mas o seu uso encontra-se fortemente condicionado ao respeito dos direitos alheios.

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Garantia de bom funcionamento no contrato de locação de bens móveis

Da informalidade do aluguer de equipamentos móveis

O contrato de aluguer de equipamentos móveis suscita frequentes dúvidas relativas às garantias para bom cumprimento do mesmo, quer para o locador, quer para o consumidor.

Desde logo, estas formas contratuais caracterizam-se pela informalidade, quando relativas a pequenos equipamentos de uso domésco, sendo a troca de emails ou um formulário eletrónico a base contratual.

Ora, um contrato é o acordo pelo qual duas ou mais partes ajustam reciprocamente os seus interesses, dando-lhes uma regulamentação que a lei traduz em termos de efeitos jurídicos – Galvão Telles, Direito das Obrigações, V Edição, pág.55

Ou seja, celebrando este acordo ao abrigo da liberdade contratual prevista no art.405º CC as partes assumem obrigações. A obrigação, nos termos do artigo 397.º é o vínculo jurídico por virtude do qual uma pessoa fica adstrita para com outra à realização de uma prestação.

O contrato dispõe assim de eficácia jurídica inter partes e esta eficácia determina, nos termos do artigo 406.º do Código Civil, que o contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei.

Nestes casos o contrato celebrado é um contrato de locação, mais propriamente um contrato de aluguer uma vez que respeita a coisas móveis e portanto, está assim sujeito ao regime contido nos artigos 1023º e seguintes do Código Civil.

Em termos gerais, a celebração de um contrato, nomeadamente, um contrato de aluguer dispõe de força jurídica e o seu cumprimento pode ser exigido por qualquer uma das partes, independente da informalidade patenteada.

Da responsabilidade contratual

Em primeiro lugar cumpre referir que a responsabilidade pela coisa locada, por parte do locatário é prevista em sede do regime do contrato de locação, nomeadamente nos arts. 1038º alínea d), h), i), e, para o que aqui nos interessa, mais propriamente nos artigos 1043º e 1044º do Código Civil.

Assim, nos termos do art. 1043º:

  1. Na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato.
  2. Presume-se que a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção, quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dela ao tempo da entrega.

E nos termos do artigo 1044º:  o locatário responde pela perda ou deteriorações da coisa, não exceptuadas no artigo anterior, salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela.

Por norma, em sede de cada contrato o legislador prevê a responsabilidade que cabe às partes, contudo sempre é possível recorrer ao regime geral de responsabilidade civil.

A responsabilidade civil pode ser classificada em responsabilidade civil delitual, (ou extracontratual) e responsabilidade obrigacional (ou contratual).

Assim, a responsabilidade civil pode, no que ora nos interessa, verificar-se no âmbito de um contrato, gerada pelo incumprimento de uma das partes, conforme resulta dos artigos 798º e ss do Código Civil.

Estatui o artigo 798º do Código Civil que o devedor que falta culposamente ao cumprimento de uma obrigação torna-se responsável pelo prejuízo causado ao credor. A responsabilidade traduz-se na obrigação de indemnizar, de reparar os danos sofridos pelo lesado. Sendo um dos pressupostos de indemnizar, a lei prevê, para além do dolo, a culpa, como um dos requisitos a qual se presume em sede contratual.

Este dever de indemnizar compreende não só os prejuízos causados, como os benefícios que o lesado deixou de obter em consequência da lesão — artº 564º do Código Civil. O prejuízo surge, pois, como um elemento novo a acrescer ao facto ilícito e à culpa, sem o qual o agente não se constituiria na obrigação de indemnizar.

Os danos podem ter um conteúdo económico (danos patrimoniais) abrangendo os danos emergentes (efetiva diminuição do património do lesado) , o prejuízo causado nos seus bens, e o lucro cessante (os ganhos que se frustraram por causa do facto ilícito) , ou imaterial (danos não patrimoniais ou morais, que resultam da ofensa de bens de carácter espiritual ou morais, e que não sendo suscetíveis de avaliação pecuniária, podem todavia ser compensados pelo sacrifício imposto no património do lesante).

A reparação dos danos deve efetuar-se em princípio mediante uma reconstituição natural, isto é, repondo-se a situação anterior à lesão; mas quando isso não for possível, ou não repare integralmente os danos, ou seja, excessivamente onerosa para o devedor, então haverá que subsidiariamente fixar‑se a indemnização em dinheiro – cfr. artsº 562º e 566º do Código Civil.

Das garantias

Nos termos do artigo 232.º o contrato não fica concluído enquanto as partes não houverem acordado, em todas as cláusulas sobre as quais, qualquer delas tenham julgado necessário tal acordo.

Ora tendo sido acordado o ressarcimento, e mesmo que não tivesse sido acordado, o princípio da boa fé que vigora desde a celebração do contrato até o seu cumprimento/fim, impõe que a parte aja com diligência e no caso de danos que repare os mesmos. O que aliás é também imposto pelo regime da responsabilidade civil, como acima se verificou.

Contudo, para uma maior segurança pode o locador autenticar o contrato perante notário, advogado ou solicitador e desta forma o mesmo servirá de título executivo pois nos termos do art.º 703º alínea b) do Código de Processo Civil à execução podem servir de base os documentos exarados ou autenticados, por notário ou por outras entidades ou profissionais com competência para tal, que importem constituição ou reconhecimento de qualquer obrigação.

Com este título executivo pode o locador em sede de ação executiva exigir o cumprimento das obrigações resultantes do contrato, nomeadamente a reparação dos danos ou indemnização pelos mesmos.

No caso de não autenticar o documento, dispõe de outra alternativa para conseguir título executivo, a saber:  a injunção – que é nos termos do art.º 7º do Anexo ao Decreto-Lei 269/98 de 1 de Setembro, a providência que tem por fim conferir força executiva a requerimento destinado a exigir o cumprimento das obrigações (no que aqui interessa) emergentes de contratos de valor não superior a € 15.000.

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Prazo de garantia nos imóveis destinados a longa duração

É corrente questionarem-nos sobre o prazo de garantia nos imóveis destinados a longa duração, e sobre a responsabilidade concreta do empreiteiro, em caso de defeitos. Cumpre-nos a este respeito salientar que cada caso terá as suas especificidades, mas que haverá uma linha transversal ao regime da garantia nos bens imóveis, que poderemos explorar.

Desde logo, esta matéria vem regulada no artigo 1225.º do Código Civil, o qual nos refere o seguinte:

Artigo 1225.º

Imóveis destinados a longa duração

1 – Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219.º e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.

       2 – A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.

       3 – Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221.º

       4 – O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado.

Quer isto dizer que existe um prazo legal de garantia, de 5 anos – que pode ser superior caso as partes assim o convencionem – em que o empreiteiro responde pelos danos causados ao dono da obra que sejam decorrentes de vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ou apresentar defeitos.

Este prazo de 5 anos começa a contar na data da entrega do imóvel, e sua aceitação, sem defeitos aparentes, que normalmente corresponde no caso da aquisição de imóvel, à data do registo pelo adquirente, e no caso das partes comuns de prédios em propriedade horizontal, a contar da data da realização da primeira assembleia de condóminos, data a partir da qual se constitui a entidade que pode exercer o direito de denúncia desses defeitos, ou seja, o Condomínio.

Seguimos por isso a posição de que o prazo se inicia, quanto às partes comuns, com a realização da primeira assembleia constitutiva do condomínio, aliás, na esteira do que o defende o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 29/11/2011, que nos refere que:

“I – A contagem do prazo de 5 anos para denúncia dos defeitos de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração, previsto no art. 1225.º, n.º 1, do CC, inicia-se no momento da entrega do prédio por parte do construtor/vendedor.

II – Tal entrega considera-se feita no momento em que o vendedor entrega o prédio à assembleia de condóminos, ou seja, no momento a partir do qual o vendedor deixa de ter poder para determinar ou influir sobre o curso das decisões dos condóminos constituídos em assembleia de interesses autónomos e identificados com os interesses comuns.

III – Este momento – da cisão do vendedor do prédio vendido – pode coincidir, ou não, com a constituição da assembleia de condóminos, sendo que, se quando esta for constituída o prédio estiver entregue, será a partir deste momento que se passará a contar o prazo de 5 anos, se o prédio não estiver concluído e não estando em condições de ser entregue à assembleia de condóminos para que esta possa exercer todos os direitos de fiscalização sobre as partes comuns, o dies a quo a partir do qual deve ser contado o inicio do prazo dos 5 anos deverá ser a partir da entrega do prédio para uma entidade/administração distanciada do vendedor e com plena autonomia para denunciar os eventuais defeitos existentes na obra.

IV – O legislador, no caso de imóveis destinados a longa duração, pôs à disposição do dono da obra e do terceiro adquirente: um prazo de 5 anos, durante o qual, se forem descobertos defeitos, os pode denunciar (prazo de garantia supletivo), e outro prazo de 1 ano, a partir do seu conhecimento, para os denunciar, o que valerá por dizer que o dono da obra tem um prazo – de 5 anos – em que se ocorrer a descoberta de um defeito o pode denunciar, mas que exaurido esse prazo, e não tendo operado qualquer denúncia, queda peado o direito à denúncia de defeitos.

V – O dono da obra ou o terceiro adquirente, para fazer valer com êxito uma pretensão para reparação de defeitos detectados numa obra de longa duração, terá de: 1) denunciar os defeitos no prazo de garantia da obra, ou seja 5 anos após a entrega da mesma; b) propor a acção, caso o empreiteiro ou vendedor do imóvel não aceitem proceder à reparação dos defeitos, no prazo de 1 ano a partir do momento em que efectuou a denúncia.

Por outro lado, exige o n.º 2 do artigo 1225.º do Código Civil que a denúncia dos defeitos seja feita no prazo de um ano a contar do seu conhecimento, devendo a ação ser intentada no ano seguinte à apresentação da denúncia.

Assim, para eficazmente se acionar a garantia do imóvel, importa que, no prazo de garantia de 5 anos, se conheça o vício de construção, e se efetue a denúncia no prazo de um ano. Não sendo reparados voluntariamente os defeitos de construção, a ação para a sua eliminação deve ser intentada no prazo de um ano após a denúncia dos defeitos. Se a denúncia for apresentada no mês anterior a completar-se o prazo de 5 anos, ainda assim entendemos que no prazo de um ano após a denúncia – e mesmo que já fora do prazo de garantia do imóvel – o construtor ou empreiteiro, está obrigado à reparação, uma vez que a denúncia foi efetuada dentro do prazo de garantia.

Não podemos deixar de realçar que existem determinados comportamentos que, per si, são equivalentes à denúncia e, por essa razão, impedem a caducidade, como o caso em que o empreiteiro reconhece a existência dos defeitos ou o dolo do empreiteiro. Vejamos cada um em mais detalhe:

a) Reconhecimento pelo empreiteiro da existência dos defeitos. Para que se verifique este reconhecimento basta um mero “acto demonstrativo da percepção pelo empreiteiro dos defeitos da obra”, não sendo necessário que o construtor manifeste a intenção de assumir qualquer responsabilidade (V. MARIANO, João Cura, Responsabilidade contratual do empreiteiro pelos defeitos da obra, 4ª ed., Almedina, Coimbra, 2011). São os casos em que o empreiteiro reconhece por carta ou email o defeito em resposta à interpelação do proprietário ou do condomínio e ainda os casos em que desloca à Assembleia de Condóminos para discutir com o condomínio a resolução da situação.

b) Dolo do empreiteiro. Existem ainda outros casos em que, além do prazo de 5 anos é possível responsabilizar o empreiteiro pelos defeitos, nomeadamente quando este atue com dolo (aplicando determinada técnica ou produto que de acordo com a arte do ofício é incorreta ou inadequada para a reparação ou construção que efetuou), ou quando exista da sua parte um reconhecimento, expresso ou que inequivocamente demonstre a intenção de reparar os defeitos, e que obsta a que o prazo de caducidade opere.

Neste sentido, assume particular relevância o acórdão de 23-02-2012 do Tribunal da Relação de Lisboa que ensina que:

“Podem ocorrer dois tipos de reconhecimento pelo empreiteiro da existência de defeitos na obra: um, que é o mais vulgar, e que se analisa num mero acto demonstrativo da percepção dos defeitos da obra; e outro, muito menos vulgar, que é o da assunção da responsabilidade pela verificação desses defeitos.

II – É ao primeiro que o legislador se refere no art 1220º/2 fazendo-o equivaler à denúncia do defeito. Este reconhecimento apenas liberta o dono da obra de efectuar a denúncia dos defeitos mantendo-se a obrigatoriedade do exercício dos respectivos direitos dentro dos prazos referidos nos arts 1224º e 1225º CC.

III – Ao segundo, há que atribuir efeitos muito mais extensos, pois que, quando feito de forma inequívoca pelo empreiteiro, não apenas liberta o dono da obra de proceder à denúncia dos defeitos, como o liberta do respeito pelo prazo de propositura da acção para fazer valer os seus direitos. Este reconhecimento não determina a contagem de novo prazo de caducidade, passando o exercício desse direito a estar sujeito apenas ao prazo de prescrição ordinário.

Nestes casos, importa atender que o prazo durante o qual o empreiteiro é responsável passará a ser de 20 anos, que o prazo geral da prescrição.