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Procuração outorgada após a Assembleia de Condóminos

Como sabemos, os condóminos que não possam ou não queiram estar presentes na Assembleia de Condóminos podem fazer-se representar na assembleia, de acordo com o artigo 1431.º do Código Civil.

Contudo, numa Assembleia de Condóminos não raro encontram-se condóminos ausentes, sendo a procuração outorgada em momento posterior, o que suscita questões qunato à representatividade da Assembleia ou mesmo quanto à possibilidade de impugnação das deliberações tomadas.

A nosso ver, é possível suprir em algumas situações a irregularidade da representação em determinadas circunstâncias, quando é do conhecimento da ASsembleia e de quem a dirige de que existe uma intenção de que alguém se faça representar na Assembleia, apresentando em momento posterior a procuração.

Faz-se notar que o artigo 262.º Nº2 do Código Civil estabelece que “a procuração revestirá a forma exigida para o negócio que o procurador deva realizar”.

Pelo que é legitmo perguntar-se que forma é esta que deve revestir a procuração. Uma procuração outorgada notarialmente? Certamente que não. Um documento escrito previamente elaborado?  Pensamos igualmente que não.

Quantas vezes somos confrontados em Assembleias com condóminos que transmitem que “o vizinho cima lhe pediu para o representar e que depois envia a procuração”. Deve ser aceite?. Ou um condómino a quem se toca à campainha e estando ocupado pede ao administrador que o substitua. Deve ser aceite?.

Pensamos quer sim, dada a relativa informalidade e proximidade das relações entre proprietários de frações autónomas no mesmo prédio.

Sobre esta matéria fez jurisprudência do Tribunal da Relação de Lisboa através de Acórdão de 7-5-2009:

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1-Na reunião da assembleia de condóminos, a qualidade de condómino pode ser reconhecida face à lista de proprietários das fracções do edifício e o conhecimento da identidade de quem se apresente como tal pelos membros da mesa da assembleia.

2-Nas reuniões das assembleias de condóminos, estes podem fazer-se representar por procurador, bastando que os poderes sejam conferidos por documento escrito, considerando-se, se nada for estipulado, que os poderes são os do representado.

3-A acta da reunião da assembleia de condóminos pode ser elaborada em seguida à reunião, desde que da mesma conste, de forma fidedigna o que se passou na reunião e seja redigida e assinada nos termos da lei.

4-A procuração para representar o condómino em reunião de assembleia de condóminos, pode ser outorgada a membro da mesa da assembleia, que exerce o direito de voto de acordo com as instruções que lhe são conferidas pelo representado, no âmbito da relação de mandato que entre ambos se estabelece.

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Daqui resulta que para a participação na Assembleia basta o reconhecimento da Mesa ou uma procuração que deve constar de documento escrito; nada se assinalando sobre o momento em que esse escrito deve ser exibido.

Desta forma, somos de opinião, que pode o presidente da Mesa aceitar que a mãe de uma condómina a represente em Assembleia desde que lhe tenha sido dada por esta instrução nesse sentido (e o Presidente da Mesa a conheça) e que posteriormente seja junta a ata a procuração. Dir-se-á que a situação deve revestir natureza excecional e que Presidente da Mesa fica colocado numa situação difícil se a procuração não vier a ser junta. Cremos que sim, mas existindo uma relação de confiança entre quem dirige os trabalhos e o vizinho que dá as instruções cremos que não revista ilegalidade o procedimento assim descrito. O mesmo se diga por maioria de razão quanto ao legal representante de uma sociedade.

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Renúncia do mandato. Sair enquanto é tempo

O nosso Estatuto Deontológico diz que o advogado deve recusar patrocínios que considere injustos e não prestar serviços quando suspeitar seriamente que a operação ou atuação jurídica em causa visa a obtenção de resultados ilícitos. Salvo, o devido respeito o que diz o Estatuto é certo mas é muito curto. O advogado deve também recusar o patrocínio a clientes que julgam saber tudo, àqueles que têm expectativas pouco razoáveis quanto à viabilidade da sua pretensão, e ainda aqueles que já trocaram de advogado três vezes antes de o tentar contratar. Não estou a gracejar: é um prazer trabalhar com pessoas inteligentes. Torna o nosso trabalho mais fácil quando representamos clientes que fazem bem o seu “trabalho de casa” e chegam ao escritório com as perguntas certas. Mas há uma linha que separa o cliente que se pretende manter informado e ativo nos seus assuntos daquele que quer dirigir o processo, o advogado, ou até mesmo ser o advogado. É uma linha que não podemos deixar ninguém cruzar em nome da nossa autonomia técnica e independência, mas sobretudo e no fim do dia, da nossa própria sanidade mental.

Deixo umas notas de experiência para sobreviver a um cliente abusivo.

Primeiro, não aceite o patrocínio. Mesmo nestes tempos de crise o distinto colega que me esteja a ler não tem que aceitar cada cliente que lhe entra pela porta, não importa o quão necessitado, simpático ou poderoso possa ser. Na verdade, não raro tem a obrigação ética de dizer “não”.

Segundo, se aceitou o patrocínio e só mais tarde se apercebeu do tipo de cliente que tinha do outro lado da mesa, ainda não é tarde para renunciar ao mandato ou pedir escusa do patrocínio oficioso. As pessoas não melhoram com o tempo e o cliente furioso que demoniza a outra parte – ou o sistema judicial em geral – nunca ficará satisfeito.

Terceiro, aprenda a identificar os sinais de alarme. Os clientes que foram rejeitados por todos os outros colegas e que injuriam o seu anterior mandatário na praça pública (ou o colega da parte contrária), os que conhecem um Juiz amigo que lhes disse como o processo devia ser conduzido e os tiraram o curso de Direito pela televisão ou na Internet são um desastre à espera de acontecer. O colega pesará os riscos e os benefícios. Mas o lugar-comum de que nas costas dos outros vemos as nossas é aqui muito bem aplicado.

Quarto, não deixe frustrar mesmo o que parece ao seu cliente um mau acordo. Não me lembro nestes anos que levo de advocacia que um cliente me tenha elogiado pelo acordo obtido. Um acordo implica cedências reciprocas e para o cliente isso é sempre mau (e culpa do advogado…). Quando o cliente diz “isso não é sobre o dinheiro, é uma questão de princípio” está a mentir. Lá no fundo – mesmo na irracionalidade do litígio – há sempre uma  possibilidade de compromisso. Ainda que uma réstia. E se não há alguma coisa de muito grave se passa com o cliente. Saia enquanto pode.

Não vos quero parecer cínico. Não tenho idade ou estatuto para isso. E na maior parte dos casos forjam-se na relação entre advogado e cliente amizades para toda a vida. Mas há sempre aquelas exceções para as quais temos de estar preparados. Até para não azedarmos para a vida.