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Varandas. Responsabilização do Proprietário por Danos Causados pela Falta de Conservação

Não raro somos confrontados com litígios relativos ao enquadramento jurídico e eventual imputação de responsabilidade a um condómino por danos ocorridos em marquise situada diretamente abaixo da sua varanda. 

A eventual imputação de responsabilidades ao condómino em questão funda-se necessariamente no artigo 493.º do Código Civil: “1 – Quem tiver em seu poder coisa móvel ou imóvel, com o dever de a vigiar, e bem assim quem tiver assumido o encargo da vigilância de quaisquer animais, responde pelos danos que a coisa ou os animais causarem, salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua.” 

Na qualidade de proprietário da fração, o condómino responde pela violação dos deveres de conservação do seu imóvel e dos danos que daí advierem para os restantes vizinhos, como por exemplo em situações de infiltrações nos soalhos. 

Contudo, em crise encontra-se a qualificação a dar ao chão da varanda para efeitos de responsabilização do proprietário pelos danos causados em marquise edificada diretamente abaixo, fruto de infiltrações ocorridas. 

A questão da natureza jurídica das Varandas em Edifícios constituídos sob o regime de propriedade horizontal tem suscitado controvérsia doutrinária e jurisprudencial. Existem essencialmente três posições:  

A Varanda enquanto parte comum do Condomínio, uma vez que paredes exteriores ou paredes interiores pertencem à estrutura do imóvel, não podendo ser alteradas ou eliminadas sem risco para toda a construção – Ac. STJ de 31/05/2012.  

A Varanda enquanto propriedade privada de determinado Condómino: Quando a Varanda se encontra afeta ao uso exclusivo de um Condómino, realizando-se o acesso unicamente pela respetiva Fração Autónoma. Entende-se que esta afetação material ou destinação objetiva é facto suficiente para afastar a presunção de comunhão prevista na alínea e do nº 2 do artigo 1421º do Código Civil (Partes Comuns do Prédio) – Ac. RL, de23/03/2012;  

A Varanda enquanto, simultaneamente, parte comum do Condomínio, no que respeita ao exterior correspondente à fachada do Edifício, designadamente as paredes exteriores que pertençam à estrutura do imóvel, e que não possam ser alteradas ou eliminadas sem risco para toda a construção e a Varanda enquanto parte privativa do Condómino, no que concerne à parte interior que estaria exclusivamente ao serviço do Condómino, proprietário da Fração Autónoma, realizando-se o acesso unicamente pela respetiva Fração. Ac. RL de 07/05/1985. 

Estipula o artigo 1421.º do Código Civil que “presumem-se (…) comuns:  

a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;  

b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;  

(…) 

2. Presumem-se ainda comuns:  

(…) 

 e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.  

Do preceito legal acima indicado retira-se que as varandas constituem parte comum do prédio na parte que diz respeito à parede ou cobertura do edifício, enquanto que se consideram parte integrante da fração do condómino quando se trate do seu interior. 

Por conseguinte, subscrevemos a posição de que a varanda constitui tanto parte comum do condomínio como parte privativa da fração autónoma. 

Com efeito, depreende-se da alínea e) do n.º 2 do artigo 1421.º do Código Civil, a contrario senso que, não existindo indicação em contrário no título constitutivo da propriedade horizontal, todas as áreas que se encontrem afetas ao uso exclusivo de um dos condóminos devem considerar-se parte integrante da fração. 

Consequentemente, salvo os casos em que existem varandas partilhadas entre condóminos ou exista um acesso que permita aos restantes condóminos aceder à varanda, o chão de uma varanda é, imperativamente, parte integrante da fração. 

“As varandas, como componentes da fachada do edifício, são partes comuns (…) O que da varanda está exclusivamente ao serviço do condómino proprietário da fracção que lhe dá acesso”(Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 07-05-1985). 

Salvo o devido respeito pelo entendimento contrário, não nos parece de acolher como aplicável a alínea a) do n.º 1 do artigo 1421.º do Código Civil à totalidade da varanda. 

Em regra a responsabilidade pelos danos decorrentes das partes comuns é do Condomínio, comprovando-se que a proveniência é de uma parte comum. 

Situação diferente é a presente, ou seja, a infiltração provém do interior da fração do condómino do andar superior. 

Como cada fração dispõe das suas instalações técnicas especiais, recai sobre o condómino proprietário dessa fração, o dever de proceder, a suas expensas, nomeadamente à manutenção e reparação dos defeitos que integram a sua fração, e de indemnizar os danos que a falta ou deficiência na manutenção e reparação ocasione seja noutras frações ou seja na partes comuns do edifício. Conforme supra referido, aplica-se a estes casos as regras gerais da responsabilidade civil, nomeadamente o artigo 493.º do Código Civil. 

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Pérgolas são partes comuns do prédio

1.Uma pérgula ou pérgola  como resulta da foto é uma espécie de galeria, balcão ou terraço afastado da parede, com pilares que a suportam, que pode ser coberta por trepadeiras ou toldos, de modo a proteger do sol e da chuva ou simplesmente melhorar a estética do prédio em que se integra. São cada vez mais o número e a diversidade destas estruturas incluídas em prédios, sobretudo com dimensão turística ou próximo do mar, o que suscita debates e controvérsias, sobre a sua natureza jurídica e em consequência sobre quem recaem as obrigações de manutenção e conservação.2.Nos termos do artigo 1421º do Código Civil são partes comuns:

a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
2. Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
3. O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.

Da análise do preceito não resulta claro se as pérgolas serão ou não partes comuns exigindo-se análise e interpretação com base no tipo de estrutura, nas suas finalidades, e por último no uso a que se encontram adstritas, quer no título constitutivo da propriedade horizontal, quer na sua realidade vivência quotidiana da sua utilização.

Ora, da análise efetuada das diversas estruturas conhecidas resulta em tese o seguinte:

(i) as pérgolas podem encontrar-se ou não descritas no título constitutivo da propriedade horizontal como parte integrante da fracção ou como partes coumns. Caso não estejam descritas –  oque se verifica com muita frequência – podem ser consideradas partes comuns, se preencherem os seguintes requisitos.
(ii) as pergolas podem ter a finalidade de diminuir a intensidade da luz que incide sobre o terraço e auxiliar na protecção do sol e da chuva ou ter vocação meramente estética. Caso não tenham vocação meramente estética será de presumir tratarem-se de partes comuns.
(iii) As pergolas podem ou não existir no prédio desde a sua construção, sendo ao nível do projeto de construção elemento definidor da sua linha arquitetónica. Neste caso, igualmente serão a nosso ver de presumir partes comuns.

Do que fica dito, e salvo melhor opinião, as pergolas que colocamos na foto, serão partes comuns do prédio nos termos da alínea a) do artigo 1421º do Código Civil, enquanto “elementos estruturais do prédio”, atenta a localização da sua instalação, à sua inscrição no projeto de construção, e também às funções análogas a outros elementos estruturais do prédio como os alicerces, colunas, pilares, e paredes mestras.

Não sendo esse o sentido desta nossa opinião, de igual modo, não escandalizaria a sua qualificação como partes comuns por via da alínea b) do referido artigo dada a sua natureza próxima aos telhados e o facto de servirem um terraço de cobertura ou pelo menos um terraço intermédio. Contudo, a nosso ver, as pergolas têm autonomia própria na estrutura do prédio não se confundido com aquelas estruturas ou delas fazendo parte integrante. Neste sentido, entre outros, convém ter em conta o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa a 7 de Maio de 1985 onde se pode ler que ‘’as varandas, como componentes da fachada do edifício, são partes comuns. II – o que da varanda está exclusivamente ao serviço do condómino proprietário da fração que lhe dá acesso é a sua base, isto é, a sua parte inferior’’ (sublinhado nosso). Logo, quer a cobertura de uma varanda, quer a cobertura de um terraço deve sempre entender-se como partes comuns.

Por último, se atendermos ao facto de toda a legislação existente aponta à proibição de realização de obras que procedam à alteração do arranjo arquitetónico/estético da edificação sem que exista uma aprovação ou por maioria qualificada ou por unanimidade em Assembleia Geral, por maioria de razão, devemos entender que as pérgulas não podem deixar de ser qualificadas como parte comum do prédio.

3. A consequência jurídica das pérgolas serem partes comuns reside no facto de no quadro do condomínio as despesas da sua substituição serem da responsabilidade de todos os condóminos e não apenas da fracção que servem.

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Terraços intermédios são partes comuns?

Nos termos do Artigo 1421.º Nº1 Alínea b) do Código Civil na redação do Decreto-Lei 267/94, de 25-10 são partes comuns do prédio “os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração”.

Na prática isto significa que após 1995 a responsabilidade sobre a manutenção e realização de obras neste tipo de terraços recai sobre a esfera do condomínio e não dos proprietários da fração autónoma que lhes dá uso (ressalvadas naturalmente as situações em que é o mau uso por parte do proprietário da fração autónoma que está na origem da intervenção a realizar).

Discutiu-se durante anos nos Tribunais Superiores a possibilidade de afastamento da responsabilidade do condomínio relativamente aos chamados “terraços intermédios” (aqueles que se encontram incrustados num dos vários andares do e que não se situam ao nível do último pavimento). Contudo, doutrina e jurisprudência mais recentes apontam no sentido de também nestes casos ser de responsabilizar o condomínio. Escreve o Juiz Conselheiro Aragão Seia na obra “Propriedade Horizontal – Condóminos e Condomínios”, Almedina, pág. 73. que «são considerados partes comuns os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração (…). Os terraços de cobertura, que tanto se podem situar ao nível do primeiro andar por servirem de cobertura (…) como ao nível de qualquer outro ou até do ultimo piso, cobrindo parte do edifício, mesmo quando estejam afetados ao uso exclusivo de um condómino (…)» (Neste mesmo sentido, Ac. Supremo de 31-05-2012 em www.dgsi.pt).

Assim por exemplo no caso de um título constitutivo da propriedade horizontal data do ano 2000 e o terraço encontra-se situado no sétimo e último piso do edifício pelo que não subsistem quaisquer dúvidas que o normativo supracitado é aplicável recaindo sobre o condomínio a responsabilidade da realização da obra. Contudo, em muitas destas escrituras de propriedade horizontal mais antigas por deficiente elaboração não raro o “terraço” consta descrito com parte da fração autónoma. Sucede, porém, que é hoje igualmente pacífico na jurisprudência e na doutrina que “a enumeração das partes comuns do edifício feita no n. 1 do Artigo 1421 do Código Civil é imperativa” – isto é, sobrepõe se ao que vem escrito na escritura de propriedade horizontal (Neste sentido Pires de Lima e Antunes Varela. Código Civil Anotado, de Pires de Lima, 2. edição página 419 e Luís Carvalho Fernandes “Lições de Direitos Reais”, Quid Juris, Lisboa, 1996., quando escreve: «são imperativamente comuns os terraços sempre que tenham a função de cobertura, designadamente os terraços intermédios que, servindo ao uso de certo pavimento, constituam também cobertura de pavimentos inferiores». Ainda no mesmo sentido Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 26 de Abril