Terraço de cobertura – Carlos Canaes

A natureza jurídica dos terraços de cobertura e a repartição de responsabilidades entre o condomínio e o titular da fração levantam um número crescente de questões quanto a sobre quem impendem os deveres de vigilância.

Primeiramente é pacífico que os terraços de cobertura ,como resulta da b), do n.º 1, do Artigo 1421.º, do Código Civil, são uma parte comum de uso exclusivo de uma das frações. Isto significa que as obras estruturais a realizar são da responsabilidade do condomínio e aquelas que resultem do desgaste normal ou deficiente manutenção da fração são responsabilidade do proprietário. O princípio é simples: existindo uso exclusivo da fração não responde o condomínio pela manutenção e só o proprietário que detém esse uso exclusivo pode ser responsabilizado. A jurisprudência dos Tribunais é unanime nesta matéria, como pode verificar aqui: http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/d3b05ce92ef9c62b8025847300549fde?OpenDocument.

Dito isto existem algumas zonas de fronteira relacionadas com a drenagem de águas pluviais e a responsabilidade pela sua conservação que ainda suscitam dúvidas. Veja-se o entupimento de tubo de drenagem do terraço afeto a uma fração. Estará em principio em causa a manutenção – ou a falta dela – por parte do proprietário. Contudo, em muitos circunstâncias, não nos é possível com rigor técnico ou com certeza jurídica absoluta afirmar que o condomínio não possa vir a ser parcialmente responsabilizado em caso de deficiente manutenção das condutas gerais do prédio. Dito de outra forma: a limpeza é em primeira linha da responsabilidade do proprietário da fração que deve manter o terraço impedindo entupimentos. Mas pode também ser do condomínio caso exista omissão do dever de vigilância por parte do condomínio. Isto é caso a conduta de drenagem (que liga o terraço à rua) não tenha igualmente tido manutenção. Neste sentido igualmente existe jurisprudência unanime: https://jurisprudencia.pt/acordao/197084/ Assim, caso se tenha verificado igualmente esta omissão de deveres de cuidado por parte do condomínio (culpa in vigilando) a responsabilidade pode igualmente caber-lhe. A aferição do grau de responsabilidade nestes casos será igualmente técnica (devendo ser quesitada em estudo ealborado por perito) mas, resulta das regras de experiência comum, que esta responsabilidade do condomínio, a existir, será residual, uma vez que o habitual acesso e a manutenção do espaço lhe estão vedados.

Nos termos do Artigo 1421.º Nº1 Alínea b) do Código Civil na redação do Decreto-Lei 267/94, de 25-10 são partes comuns do prédio “os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração”.

Na prática isto significa que após 1995 a responsabilidade sobre a manutenção e realização de obras neste tipo de terraços recai sobre a esfera do condomínio e não dos proprietários da fração autónoma que lhes dá uso (ressalvadas naturalmente as situações em que é o mau uso por parte do proprietário da fração autónoma que está na origem da intervenção a realizar).

Discutiu-se durante anos nos Tribunais Superiores a possibilidade de afastamento da responsabilidade do condomínio relativamente aos chamados “terraços intermédios” (aqueles que se encontram incrustados num dos vários andares do e que não se situam ao nível do último pavimento). Contudo, doutrina e jurisprudência mais recentes apontam no sentido de também nestes casos ser de responsabilizar o condomínio. Escreve o Juiz Conselheiro Aragão Seia na obra “Propriedade Horizontal – Condóminos e Condomínios”, Almedina, pág. 73. que «são considerados partes comuns os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração (…). Os terraços de cobertura, que tanto se podem situar ao nível do primeiro andar por servirem de cobertura (…) como ao nível de qualquer outro ou até do ultimo piso, cobrindo parte do edifício, mesmo quando estejam afetados ao uso exclusivo de um condómino (…)» (Neste mesmo sentido, Ac. Supremo de 31-05-2012 em www.dgsi.pt).

Assim por exemplo no caso de um título constitutivo da propriedade horizontal data do ano 2000 e o terraço encontra-se situado no sétimo e último piso do edifício pelo que não subsistem quaisquer dúvidas que o normativo supracitado é aplicável recaindo sobre o condomínio a responsabilidade da realização da obra. Contudo, em muitas destas escrituras de propriedade horizontal mais antigas por deficiente elaboração não raro o “terraço” consta descrito com parte da fração autónoma. Sucede, porém, que é hoje igualmente pacífico na jurisprudência e na doutrina que “a enumeração das partes comuns do edifício feita no n. 1 do Artigo 1421 do Código Civil é imperativa” – isto é, sobrepõe se ao que vem escrito na escritura de propriedade horizontal (Neste sentido Pires de Lima e Antunes Varela. Código Civil Anotado, de Pires de Lima, 2. edição página 419 e Luís Carvalho Fernandes “Lições de Direitos Reais”, Quid Juris, Lisboa, 1996., quando escreve: «são imperativamente comuns os terraços sempre que tenham a função de cobertura, designadamente os terraços intermédios que, servindo ao uso de certo pavimento, constituam também cobertura de pavimentos inferiores». Ainda no mesmo sentido Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 26 de Abril

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Terraços de Cobertura. Dever de vigilância.

Terraços intermédios são partes comuns?