As partes comuns de uma edificação em regime de Propriedade Horizontal servem a todos os condóminos e não apenas a um, existindo em sede de relações internas, um regime de compropriedade, significando isto que todos os condóminos são proprietários das partes afetas ao uso geral do edifício, como por exemplo os corredores dos prédios, o elevador, etc.
Ora, no caso em concreto coloca-se a questão de saber se será licito a um condómino colocar na parede exterior à sua fração, no designado na linguagem comum como sendo o corredor, um contador de água, luz ou gás, quando todos os restantes contadores do edifício se encontram devidamente instalados dentro das frações.
Assim, atenta a questão colocada prende-se, juridicamente, com o saber se a zona na qual o contador será instalado é uma parte comum do edifício ou se, ainda que afeta apenas ao uso exclusivo de uma fração, é propriedade apenas de uma fração.
Quanto às paredes, as mesmas são definidas como partes imperativamente comuns do prédio, nos termos da al. a) do n.º 1 do art. 1421.º, quando sejam paredes-mestras ou constituam a sua estrutura:
Paredes-mestras são, pois, as que constituem o esqueleto do prédio.
No entanto, àquilo a que tradicionalmente se designava de paredes-mestras, correspondem atualmente àquelas que tapam verticalmente os espaços entre as vigas e as colunas ou pilares, designadamente as paredes exteriores ou perimetrais ou ainda «as paredes interiores que, pertencendo à ossatura do imóvel, não podem ser livremente alteradas ou eliminadas sem risco de toda a construção». Inserindo-se, na mesma linha de entendimento, também o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 16 de Maio de 1999.
Nas partes comuns do edifício, os condóminos podem exercer, em conjunto, os direitos que pertencem ao proprietário singular, estando sujeitos, nas relações entre si, às limitações da compropriedade, só lhes sendo lícito servir-se delas quando, com o seu uso, não privem os demais consortes de igual uso: arts 1404.º, 1405.º,1406.º e 1422.º, nº 1.
Compreende-se, desta maneira, que o condómino que pretenda realizar obras dentro da sua fração, contando que a mesma não afete a parte da parede que se encontra na parte exterior da mesma, poderá fazê-lo sem que tal implique qualquer tipo de ilegalidade. Porém, se essa mesma obra, ainda que incindindo na parte interior da sua fração afete a parte exterior da parede em questão, ou seja se essa obra implicar alguma alteração na parede exterior da fração, a mesma implica uma inovação e se não for aprovada em assembleia de condóminos não é uma obra legal.
O acima explanado depreende-se do facto de se encontrar estipulado que as paredes do edifício constituído em propriedade horizontal são parte comum (Art. 1421º n.1º alínea C), sendo que o dito corredor terá que ser constituído a nível arquitetónico, por quatro paredes, um chão, um teto e duas paredes limitando assim aquilo que se considera um corredor, algo que dá acesso às frações, mas algo que em âmbito psicológico quebra aquilo que aceitamos como esfera pública dos condóminos e aquilo que aceitamos como fração que apenas diz respeito ao respetivo proprietário, não esquecendo que essas mesmas paredes fornecem um fator de segurança como também condições de habitabilidade e salubridade.
Pelo que, em suma, qualquer obra que seja realizada nas paredes do edifício, na parte que constituí a entrada, o corredor ou as escadas do edifício, constituem partes comuns e não poderão ser alteradas de forma unilateral por um condómino, sem aprovação dos restantes, pelo facto de se regerem pelas regras gerais da compropriedade, devendo ser sujeito a deliberação em Assembleia Geral de Condóminos.
Como supra se clarificou a ideia, e as duas vertentes, das paredes perimetrais, caso a inovação se restrinja à parte da parede considera de uso exclusivo do condómino proprietário da fração onde ela se localiza essas mesmas paredes, somos levados a concordar que bastaria uma maioria simples para a realização de tal inovação, sublinhando a ideia, caso a obra apenas afete a parte considerada de uso exclusivo do condómino.
Mas a questão não é essa, mas sim a da existência de uma obra que afeta exclusivamente a parte exterior da parede do corredor do edifício, que é tido como sendo parte comum, nomeadamente a colocação única de um contador nessa mesma parede.
Ora, a obra em questão realizada na parte comum da parede perimetral, como tal, necessita de uma maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, já que vai haver uma afetação de uma parte comum, na sua linha arquitetónica ou arranjo estético do edifício (art. 1422º, n.º1, n.º2 al a) e n.º3 do CC.
“ III – Nos termos do artigo 1425.º, n.1, do Código Civil, as obras que constituam inovações nas partes comuns – entendem-se por inovações as alterações introduzidas, quer na substância ou na forma, quer na afetação ou destino das partes comuns; as inovações nas frações autónomas estão fora da previsão do citado normativo – dependem da aprovação de maioria dos condóminos representativa de dois terços, pelo menos, do valor do prédio.”
Assim, conclui-se, de uma forma sintética, que a existência de uma construção na parede exterior, é tido como sendo uma inovação (atenta a estética do edifício em questão, porquanto todos os contadores, tal como acima mencionados, se encontram instalados nas partes interiores das frações), sendo necessária a aprovação em assembleia geral de condóminos por maioria qualificada de 2/3.
Assim, em conclusão, No nosso entender, a colocação de um contador quer seja o mesmo de água, luz ou gás na parte exterior da fração, quando todos os restantes se encontram instalados dentro das frações, constitui uma inovação, pelo facto de se tratar de uma parte comum, devendo ser sujeita à aprovação de uma maioria de 2/3 em Assembleia de Condóminos, em conformidade com o disposto nos artigos 1421/1/c) e 1422º, n.º1, n.º2 al a) e n.º3, todos do Código Civil.