Por via da celebração destes contratos não raro as administrações de condomínio, sem que tenham tido qualquer intervenção no processo, vêem-se presas a obrigações de muito longa duração celebrados por anteriores administradores, sem qualquer equivalência ao valores de mercado, amarradas a um contrato celebrado há 5, 10 ou mais anos.
Coloca-se nestes casos a interrogação sobre como equilibrar a palavra dada expressa num contrato pré elaborado e igual para todos os consumidores com o direito de livre escolha de quem contrata um prestador de serviços.
A nosso ver, e como veremos infra já com sindicância judical, o valor da liberdade deve prevalecer.
2. Fala-se aqui em “cláusulas contratuais gerais” dos chamados “contratos de adesão” típicos em áreas como telecomunicações, ginásios, seguros de vida e dos elevadores, que nasceram do fenómeno de “negociação em massa”, não raro a descoberto da lei do mais forte.
Nesta matéria, dispõe o Decreto-Lei 446/85, de 25 de Outubro (Regime jurídico das cláusulas contratuais), no seu artigo 1º, que as cláusulas contratuais gerais, no seu sentido essencial, são normas elaboradas ou pré-elaboradoras, sem prévia negociação e cujos destinatários, se limitam aceitar e que o mesmo não pode influenciar.
Ora, não pudendo o destinatário negociar ou alterar estas normas existe a forte possibilidade deste tipo de contratos conterem normas abusivas. Por isso o legislador procurou estabelecer naquele diploma uma proteção do contraente de cláusulas abusivas e suscetíveis de gerar um desequilíbrio entre os contraentes mais “poderosos”, quer através de uma fiscalização é feita de forma incidental, no âmbito de um litígio concreto entre as partes contraentes, mas também de forma mais abstrata e preventiva no âmbito da ação inibitória instaurada pelo Ministério Público em representação da comunidade.
3. No momento em que este artigo é escrito os consumidores têm já ao seu dispor uma lista das decisões judiciais que proíbem a utilização ou declaram a nulidade de cláusulas inseridas em contratos de adesão disponíveis nas bases de dados pública do Ministério da Justiça mas também acessíveis no site da Procuradoria-Geral da República de Lisboa.
Desta forma, qualquer pessoa pode saber qual o texto de todas as cláusulas já declaradas nulas em contratos celebrados com consumidores por profissionais (mais de setenta cláusulas contratuais gerais em trinta e um processos), mas também das empresas envolvidas e das razões invocadas por cada tribunal para a declaração de nulidade.
4. De entre os contratos já considerados nulos relativos a empresas prestadoras do serviço de manutenção de elevadores avulta a nulidade declarada pelo Tribunal da Comarca da Grande Lisboa Noroeste da seguinte cláusula da empresa OTIS relativa à definição de prazos excessivos para a denúncia do contrato:
“7.3 O presente contrato considera-se tacitamente prorrogado por período de 3 (três) anos desde que não seja denunciado por qualquer dos contratantes com pelo menos noventa dias de antecedência do termo do prazo que então estiver em curso, através de carta registada.
7.4 Uma vez que a natureza, âmbito e duração dos serviços aqui convencionados é elemento conformante da dimensão da estrutura empresarial da Comportel Otis, em caso de denúncia antecipada do presente Contrato pelo(s) Proprietário(s) ou seu representante a Comportel Otis terá direito a uma indemnização por danos, que será imediatamente facturada, no valor da totalidade das prestações do preço previstas até ao termo do prazo contratado”.
Isto significa, a nosso ver, que os condomínios podem livremente denunciar contratos de manutenção de elevadores renovados tacitamente por períodos superiores a 3 anos não estando obrigados à liquidação de qualquer indeminização à empresa por quebra contratual.
5. Mas não nos devemos ficar por aqui porque entendemos igualmente que da leitura do acervo das cláusulas já consideradas nulas se podem igualmente extrapolar alguns “casos tipo” para confronto com os contratos celebrados ou a celebrar com as empresas prestadoras do serviço de manutenção de elevadores e que igualmente podem ser considerados nulos num futuro litígio se incluírem clausulas com:
– Exclusões ou irresponsabilidade técnica por avarias.
– Exclusões ou irresponsabilidade por defeitos de fabrico.
– Liquidação de custos administrativos, penalidades ou de contencioso em caso de rescisão antecipada.
– Utilização ou cedência a terceiros de dados sobre o prédio ou seus moradores.
– Fixação como foro competente para a resolução de litígios a sede da empresa prestadora do serviço.
Refira-se que esta lista de casos tipo é o resultado da nossa interpretação da lista cláusulas já consideradas nulas, e que não afasta uma leitura mais cuidada dos textos contratuais com recurso a profissional do foro ou mesmo sindicância em Acão judicial intentada para o efeito.
6. Em conclusão, concordando com Mário Bessone num texto anterior à expansão de um certo consumismo exacerbado que hoje vivenciamos, pudemos dizer com segurança que “ … as intervenções legislativas procuram o ponto de equilíbrio racional entre estratégias de lucro da empresa e tutela dos consumidores. Na esmagadora maioria dos casos, consumidores, mas não só, que, se querem obter bens e serviços quantas vezes essenciais, com ignorância do conteúdo contratual que aceitaram, mas sobretudo, com a submissão a cláusulas expressivas do poder de dominação dos seus utilizadores, numa palavra, abusivas…”
* O presente texto foi elaborado em colaboração com a Exma. Sra. Dra. Patrícia Fonseca, a quem se deve boa parte da investigação e conclusões chegadas.
1. Como sabemos é obrigatória por lei a celebração em todos os prédios constituídos em regime de propriedade horizontal de contrato de manutenção dos elevadores, que assume, por via de regra a forma de contrato de manutenção completa ou de contrato simples, e uma duração variável que oscila entre um e vinte anos.
Por via da celebração destes contratos não raro as administrações de condomínio, sem que tenham tido qualquer intervenção no processo, vêem-se presas a obrigações de muito longa duração celebrados por anteriores administradores, sem qualquer equivalência ao valores de mercado, amarradas a um contrato celebrado há 5, 10 ou mais anos.
Coloca-se nestes casos a interrogação sobre como equilibrar a palavra dada expressa num contrato pré elaborado e igual para todos os consumidores com o direito de livre escolha de quem contrata um prestador de serviços.
A nosso ver, e como veremos infra já com sindicância judical, o valor da liberdade deve prevalecer.
2. Fala-se aqui em “cláusulas contratuais gerais” dos chamados “contratos de adesão” típicos em áreas como telecomunicações, ginásios, seguros de vida e dos elevadores, que nasceram do fenómeno de “negociação em massa”, não raro a descoberto da lei do mais forte.
Nesta matéria, dispõe o Decreto-Lei 446/85, de 25 de Outubro (Regime jurídico das cláusulas contratuais), no seu artigo 1º, que as cláusulas contratuais gerais, no seu sentido essencial, são normas elaboradas ou pré-elaboradoras, sem prévia negociação e cujos destinatários, se limitam aceitar e que o mesmo não pode influenciar.
Ora, não pudendo o destinatário negociar ou alterar estas normas existe a forte possibilidade deste tipo de contratos conterem normas abusivas. Por isso o legislador procurou estabelecer naquele diploma uma proteção do contraente de cláusulas abusivas e suscetíveis de gerar um desequilíbrio entre os contraentes mais “poderosos”, quer através de uma fiscalização é feita de forma incidental, no âmbito de um litígio concreto entre as partes contraentes, mas também de forma mais abstrata e preventiva no âmbito da ação inibitória instaurada pelo Ministério Público em representação da comunidade.
3. No momento em que este artigo é escrito os consumidores têm já ao seu dispor uma lista das decisões judiciais que proíbem a utilização ou declaram a nulidade de cláusulas inseridas em contratos de adesão disponíveis nas bases de dados pública do Ministério da Justiça mas também acessíveis no site da Procuradoria-Geral da República de Lisboa.
Desta forma, qualquer pessoa pode saber qual o texto de todas as cláusulas já declaradas nulas em contratos celebrados com consumidores por profissionais (mais de setenta cláusulas contratuais gerais em trinta e um processos), mas também das empresas envolvidas e das razões invocadas por cada tribunal para a declaração de nulidade.
4. De entre os contratos já considerados nulos relativos a empresas prestadoras do serviço de manutenção de elevadores avulta a nulidade declarada pelo Tribunal da Comarca da Grande Lisboa Noroeste da seguinte cláusula da empresa OTIS relativa à definição de prazos excessivos para a denúncia do contrato:
“7.3 O presente contrato considera-se tacitamente prorrogado por período de 3 (três) anos desde que não seja denunciado por qualquer dos contratantes com pelo menos noventa dias de antecedência do termo do prazo que então estiver em curso, através de carta registada.
7.4 Uma vez que a natureza, âmbito e duração dos serviços aqui convencionados é elemento conformante da dimensão da estrutura empresarial da Comportel Otis, em caso de denúncia antecipada do presente Contrato pelo(s) Proprietário(s) ou seu representante a Comportel Otis terá direito a uma indemnização por danos, que será imediatamente facturada, no valor da totalidade das prestações do preço previstas até ao termo do prazo contratado”.
Isto significa, a nosso ver, que os condomínios podem livremente denunciar contratos de manutenção de elevadores renovados tacitamente por períodos superiores a 3 anos não estando obrigados à liquidação de qualquer indeminização à empresa por quebra contratual.
5. Mas não nos devemos ficar por aqui porque entendemos igualmente que da leitura do acervo das cláusulas já consideradas nulas se podem igualmente extrapolar alguns “casos tipo” para confronto com os contratos celebrados ou a celebrar com as empresas prestadoras do serviço de manutenção de elevadores e que igualmente podem ser considerados nulos num futuro litígio se incluírem clausulas com:
– Exclusões ou irresponsabilidade técnica por avarias.
– Exclusões ou irresponsabilidade por defeitos de fabrico.
– Liquidação de custos administrativos, penalidades ou de contencioso em caso de rescisão antecipada.
– Utilização ou cedência a terceiros de dados sobre o prédio ou seus moradores.
– Fixação como foro competente para a resolução de litígios a sede da empresa prestadora do serviço.
Refira-se que esta lista de casos tipo é o resultado da nossa interpretação da lista cláusulas já consideradas nulas, e que não afasta uma leitura mais cuidada dos textos contratuais com recurso a profissional do foro ou mesmo sindicância em Acão judicial intentada para o efeito.
6. Em conclusão, concordando com Mário Bessone num texto anterior à expansão de um certo consumismo exacerbado que hoje vivenciamos, pudemos dizer com segurança que “ … as intervenções legislativas procuram o ponto de equilíbrio racional entre estratégias de lucro da empresa e tutela dos consumidores. Na esmagadora maioria dos casos, consumidores, mas não só, que, se querem obter bens e serviços quantas vezes essenciais, com ignorância do conteúdo contratual que aceitaram, mas sobretudo, com a submissão a cláusulas expressivas do poder de dominação dos seus utilizadores, numa palavra, abusivas…”
* O presente texto foi elaborado em colaboração com a Exma. Sra. Dra. Patrícia Fonseca, a quem se deve boa parte da investigação e conclusões chegadas.
