Colocação de contador no exterior é obra de inovação

As partes comuns de uma edificação em regime de Propriedade Horizontal servem a todos os condóminos e não apenas a um, existindo em sede de relações internas, um regime de compropriedade, significando isto que todos os condóminos são proprietários das partes afetas ao uso geral do edifício, como por exemplo os corredores dos prédios, o elevador, etc.

Ora, no caso em concreto coloca-se a questão de saber se será licito a um condómino colocar na parede exterior à sua fração, no designado na linguagem comum como sendo o corredor, um contador de água, luz ou gás, quando todos os restantes contadores do edifício se encontram devidamente instalados dentro das frações.

Assim, atenta a questão colocada prende-se, juridicamente, com o saber se a zona na qual o contador será instalado é uma parte comum do edifício ou se, ainda que afeta apenas ao uso exclusivo de uma fração, é propriedade apenas de uma fração.

Quanto às paredes, as mesmas são definidas como partes imperativamente comuns do prédio, nos termos da al. a) do n.º 1 do art. 1421.º, quando sejam paredes-mestras ou constituam a sua estrutura:

Paredes-mestras são, pois, as que constituem o esqueleto do prédio.

No entanto, àquilo a que tradicionalmente se designava de paredes-mestras, correspondem atualmente àquelas que tapam verticalmente os espaços entre as vigas e as colunas ou pilares, designadamente as paredes exteriores ou perimetrais ou ainda «as paredes interiores que, pertencendo à ossatura do imóvel, não podem ser livremente alteradas ou eliminadas sem risco de toda a construção». Inserindo-se, na mesma linha de entendimento, também o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 16 de Maio de 1999.

Nas partes comuns do edifício, os condóminos podem exercer, em conjunto, os direitos que pertencem ao proprietário singular, estando sujeitos, nas relações entre si, às limitações da compropriedade, só lhes sendo lícito servir-se delas quando, com o seu uso, não privem os demais consortes de igual uso: arts 1404.º, 1405.º,1406.º e 1422.º, nº 1.

Compreende-se, desta maneira, que o condómino que pretenda realizar obras dentro da sua fração, contando que a mesma não afete a parte da parede que se encontra na parte exterior da mesma, poderá fazê-lo sem que tal implique qualquer tipo de ilegalidade. Porém, se essa mesma obra, ainda que incindindo na parte interior da sua fração afete a parte exterior da parede em questão, ou seja se essa obra implicar alguma alteração na parede exterior da fração, a mesma implica uma inovação e se não for aprovada em assembleia de condóminos não é uma obra legal.

O acima explanado depreende-se do facto de se encontrar estipulado que as paredes do edifício constituído em propriedade horizontal são parte comum (Art. 1421º n.1º alínea C), sendo que o dito corredor terá que ser constituído a nível arquitetónico, por quatro paredes, um chão, um teto e duas paredes limitando assim aquilo que se considera um corredor, algo que dá acesso às frações, mas algo que em âmbito psicológico quebra aquilo que aceitamos como esfera pública dos condóminos e aquilo que aceitamos como fração que apenas diz respeito ao respetivo proprietário, não esquecendo que essas mesmas paredes fornecem um fator de segurança como também condições de habitabilidade e salubridade.

Pelo que, em suma, qualquer obra que seja realizada nas paredes do edifício, na parte que constituí a entrada, o corredor ou as escadas do edifício, constituem partes comuns e não poderão ser alteradas de forma unilateral por um condómino, sem aprovação dos restantes, pelo facto de se regerem pelas regras gerais da compropriedade, devendo ser sujeito a deliberação em Assembleia Geral de Condóminos.

Como supra se clarificou a ideia, e as duas vertentes, das paredes perimetrais, caso a inovação se restrinja à parte da parede considera de uso exclusivo do condómino proprietário da fração onde ela se localiza essas mesmas paredes, somos levados a concordar que bastaria uma maioria simples para a realização de tal inovação, sublinhando a ideia, caso a obra apenas afete a parte considerada de uso exclusivo do condómino.

Mas a questão não é essa, mas sim a da existência de uma obra que afeta exclusivamente a parte exterior da parede do corredor do edifício, que é tido como sendo parte comum, nomeadamente a colocação única de um contador nessa mesma parede.

Ora, a obra em questão realizada na parte comum da parede perimetral, como tal, necessita de uma maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, já que vai haver uma afetação de uma parte comum, na sua linha arquitetónica ou arranjo estético do edifício (art. 1422º, n.º1, n.º2 al a) e n.º3 do CC.

“ III – Nos termos do artigo 1425.º, n.1, do Código Civil, as obras que constituam inovações nas partes comuns – entendem-se por inovações as alterações introduzidas, quer na substância ou na forma, quer na afetação ou destino das partes comuns; as inovações nas frações autónomas estão fora da previsão do citado normativo – dependem da aprovação de maioria dos condóminos representativa de dois terços, pelo menos, do valor do prédio.”

Assim, conclui-se, de uma forma sintética, que a existência de uma construção na parede exterior, é tido como sendo uma inovação (atenta a estética do edifício em questão, porquanto todos os contadores, tal como acima mencionados, se encontram instalados nas partes interiores das frações), sendo necessária a aprovação em assembleia geral de condóminos por maioria qualificada de 2/3.

Assim, em conclusão, No nosso entender, a colocação de um contador quer seja o mesmo de água, luz ou gás na parte exterior da fração, quando todos os restantes se encontram instalados dentro das frações, constitui uma inovação, pelo facto de se tratar de uma parte comum, devendo ser sujeita à aprovação de uma maioria de 2/3 em Assembleia de Condóminos, em conformidade com o disposto nos artigos 1421/1/c) e 1422º, n.º1, n.º2 al a) e n.º3, todos do Código Civil.

Danos na coluna de água

O presente artigo relaciona-se com as obrigações das companhias de seguros em cobrir os danos causados por sinistro da conduta de água do edifício quando nas respetivas apólices se encontrem incluídas coberturas relacionadas com danos por água, fenómenos sísmicos e respetiva assistência.

Nesta senda, cumpre averiguar qual a natureza jurídica da coluna de água dos edifícios, mediante enquadramento da questão no regime de propriedade horizontal, que se encontra regulada nos artigos 1414.º e seguintes do Código Civil

Da Natureza Jurídica da Coluna de Água

A primeira questão que importa ter em linha de conta, é a de aferir se a coluna de água de um edifício é considerada como parte comum do edifício, para os devidos efeitos do artigo 1421.º do Código Civil.

De acordo com o disposto no artigo 1421.º n.º 1 alínea d) do Código Civil alínea são partes comuns “instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes”.

Aqui chegados deparamo-nos com nova dificuldade, a de apurar se é possível subsumir que a Coluna de Água se encontra incluída no conceito de “instalações gerais de água” previstas no preceito legal.

Mediante uma interpretação atualista do preceito trazido para a legislação na segunda metade do século passado, e pensado sobretudo para a construção vertical, é nosso entendimento que, tal como ocorre com a bomba de água, também a Coluna de Água se incluí nessa mesma alínea. “Instalações gerais de água” seriam nessa asserção a conduta geral de águas do prédio, as ligações entre essa conduta e as frações autónomas e as condutas de escoamento das águas pluviais.

Historicamente, a teleologia comum destas instalações era a de fazer com que a água fosse equitativamente distribuída a cada uma das frações autónomas pelo Município. Assim, atendendo ao facto de a Coluna de Água do edifício ter como finalidade, quer se trate de uma Coluna de Distribuição ou de Águas Servidas, a movimentação das águas para as frações autónomas e a receção das águas utilizadas em cada fração autónoma, deve ser a mesma tida como uma parte comum do edifício, por ser indispensável ao uso normal do edifício.

É dentro desta hermenêutica que parece mover-se o Professor Oliveira Ascensão [1]quando afirma serem necessariamente comuns, nos termos do artigo 1421.º, “o solo e tudo o que constitui a estrutura do prédio, a cobertura, as entradas e passagens que não sejam de uso exclusivo de um condómino e as instalações gerais de água, eletricidade aquecimento e semelhantes”.

Assim sendo, a nosso ver, a Coluna de Água deve ser entendida como uma parte imperativamente comum de acordo com o disposto pela lei civil, com recurso à presunção do artigo 1421.º do Código Civil.

Ora, as partes comuns de uma edificação em regime de Propriedade Horizontal servem a todos os condóminos e não apenas a um, em regime de compropriedade, isto é, todos os condóminos são proprietários daquelas partes afetas a uso geral, como por exemplo os corredores dos prédios e o elevador.

As Condições Gerais e Especiais tipicamente previstas nos Contratos de Seguro

Dependendo das coberturas os contratos de seguros têm usualmente previstas clausulas típicas nas condições particulares relacionadas com danos por água, fenómenos sísmicos e respetiva assistência.

Contudo, não obstante, na maioria dos contratos de seguro que temos tido oportunidade de analisar se encontrar prevista a cobertura de Danos por Água, existem situações que o Segurador não garante perentoriamente, incluindo muitos exclusões relacionadas com dados provocados por chuvas anormais, condensação por não utilização do imóvel ou mesmo torneiras deixadas abertas.

Ora, entendendo-se que a Coluna de Água se trata de um elemento essencial para a distribuição de água pelo edifício, por se enquadrar nas instalações gerais de água, é nosso entendimento que será sempre obrigação do Segurador responsabilizar-se pelos danos causados quanto a qualquer do sinistro ocorrido, não sendo passível de qualquer exclusão por a mesma contraria o próprio conceito de danos por água que constitui cobertura típica.

Pérgolas são partes comuns do prédio

1.Uma pérgula ou pérgola  como resulta da foto é uma espécie de galeria, balcão ou terraço afastado da parede, com pilares que a suportam, que pode ser coberta por trepadeiras ou toldos, de modo a proteger do sol e da chuva ou simplesmente melhorar a estética do prédio em que se integra. São cada vez mais o número e a diversidade destas estruturas incluídas em prédios, sobretudo com dimensão turística ou próximo do mar, o que suscita debates e controvérsias, sobre a sua natureza jurídica e em consequência sobre quem recaem as obrigações de manutenção e conservação.2.Nos termos do artigo 1421º do Código Civil são partes comuns:

a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
2. Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
3. O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.

Da análise do preceito não resulta claro se as pérgolas serão ou não partes comuns exigindo-se análise e interpretação com base no tipo de estrutura, nas suas finalidades, e por último no uso a que se encontram adstritas, quer no título constitutivo da propriedade horizontal, quer na sua realidade vivência quotidiana da sua utilização.

Ora, da análise efetuada das diversas estruturas conhecidas resulta em tese o seguinte:

(i) as pérgolas podem encontrar-se ou não descritas no título constitutivo da propriedade horizontal como parte integrante da fracção ou como partes coumns. Caso não estejam descritas –  oque se verifica com muita frequência – podem ser consideradas partes comuns, se preencherem os seguintes requisitos.
(ii) as pergolas podem ter a finalidade de diminuir a intensidade da luz que incide sobre o terraço e auxiliar na protecção do sol e da chuva ou ter vocação meramente estética. Caso não tenham vocação meramente estética será de presumir tratarem-se de partes comuns.
(iii) As pergolas podem ou não existir no prédio desde a sua construção, sendo ao nível do projeto de construção elemento definidor da sua linha arquitetónica. Neste caso, igualmente serão a nosso ver de presumir partes comuns.

Do que fica dito, e salvo melhor opinião, as pergolas que colocamos na foto, serão partes comuns do prédio nos termos da alínea a) do artigo 1421º do Código Civil, enquanto “elementos estruturais do prédio”, atenta a localização da sua instalação, à sua inscrição no projeto de construção, e também às funções análogas a outros elementos estruturais do prédio como os alicerces, colunas, pilares, e paredes mestras.

Não sendo esse o sentido desta nossa opinião, de igual modo, não escandalizaria a sua qualificação como partes comuns por via da alínea b) do referido artigo dada a sua natureza próxima aos telhados e o facto de servirem um terraço de cobertura ou pelo menos um terraço intermédio. Contudo, a nosso ver, as pergolas têm autonomia própria na estrutura do prédio não se confundido com aquelas estruturas ou delas fazendo parte integrante. Neste sentido, entre outros, convém ter em conta o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa a 7 de Maio de 1985 onde se pode ler que ‘’as varandas, como componentes da fachada do edifício, são partes comuns. II – o que da varanda está exclusivamente ao serviço do condómino proprietário da fração que lhe dá acesso é a sua base, isto é, a sua parte inferior’’ (sublinhado nosso). Logo, quer a cobertura de uma varanda, quer a cobertura de um terraço deve sempre entender-se como partes comuns.

Por último, se atendermos ao facto de toda a legislação existente aponta à proibição de realização de obras que procedam à alteração do arranjo arquitetónico/estético da edificação sem que exista uma aprovação ou por maioria qualificada ou por unanimidade em Assembleia Geral, por maioria de razão, devemos entender que as pérgulas não podem deixar de ser qualificadas como parte comum do prédio.

3. A consequência jurídica das pérgolas serem partes comuns reside no facto de no quadro do condomínio as despesas da sua substituição serem da responsabilidade de todos os condóminos e não apenas da fracção que servem.