Estacionamento abusivo. Remoção de viaturas

Não raro somos questionados sobre a possibilidade de remoção de viaturas abandonadas em parqueamentos privados de condomínios.

A resposta à questão não é simples uma vez que as regras relativas ao estacionamento indevido ou abusivo só se aplicam aos veículos estacionados durante mais de 30 dias na via pública. Nos termos do artigo 165º do Código da Estrada: “1 – Sempre que um veículo se encontre estacionado abusivamente, a autoridade competente para a fiscalização deve proceder à notificação do respectivo proprietário, para a residência indicada no mesmo veículo, para que o retire do local no prazo máximo de quarenta e oito horas. 2 – No caso de o veículo apresentar sinais exteriores evidentes de impossibilidade de deslocação com segurança pelos seus próprios meios, da notificação deve ainda constar que o veículo não pode estacionar na via pública enquanto não for reparado.3 – Se o veículo não tiver a indicação do nome e residência do proprietário, nos termos legais, é dispensada a notificação”.

Já quanto aos veículos abandonados nas partes comuns dos prédio não existe uma norma específica que discipline, daqui decorrendo riscos para o administrador do condomínio uma vez que a sua atuação pode violar o direito de propriedade do dono do automóvel. A nosso ver, aplicam-se, contudo, as regras das boa fé e do abuso de direito (nos termos do artigo 334.º do Código Civil “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”). 

Contudo, com base nos princípios destas normas, a nosso ver, bastará a administração ter suficientemente divulgado a sua intenção de os remover o veículo para a via publica dentro de um prazo razoável (por exemplo 30 dias) para que já não seja possível de boa ninguém reclamar a sua propriedade ao condomínio. Deste modo, recomendamos a afixação do prédio de circular anunciando a intenção de rebocar o veículo dentro de 30 dias e dirigir semelhante comunicação à lista de endereços de email.

Caso o condomínio pretenda remover o veículo para um parqueamento municipal o contacto com o município poderá ser útil. Por última, a solução radical de venda de peças/destruição do veículo para cobrir a despesa do reboque é algo a considerar com todo o cuidado, sendo que neste neste caso a cobertura de uma decisão da Assembleia participada e inclusão na ata poderá melhor salvaguardar o condomínio.

Reforçamos que nenhuma desta soluções tem cobertura legal direta pelo que quanto maior for a divulgação e o período de tempo a considerar até à retirada do veículo do parque maior será a salvaguarda para o condomínio.

Terraços de Cobertura. Dever de vigilância.

A natureza jurídica dos terraços de cobertura e a repartição de responsabilidades entre o condomínio e o titular da fração levantam um número crescente de questões quanto a sobre quem impendem os deveres de vigilância.

Primeiramente é pacífico que os terraços de cobertura ,como resulta da  b), do n.º 1, do Artigo 1421.º, do Código Civil, são uma parte comum de uso exclusivo de uma das frações. Isto significa que as obras estruturais a realizar são da responsabilidade do condomínio e aquelas que resultem do desgaste normal ou deficiente manutenção da fração são responsabilidade do proprietário. O princípio é simples: existindo uso exclusivo da fração não responde o condomínio pela manutenção e só o proprietário que detém esse uso exclusivo pode ser responsabilizado. A jurisprudência dos Tribunais é unanime nesta matéria, como pode verificar aqui: http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/d3b05ce92ef9c62b8025847300549fde?OpenDocument.

Dito isto existem algumas zonas de fronteira relacionadas com a drenagem de águas pluviais e a responsabilidade pela sua conservação que ainda suscitam dúvidas. Veja-se o entupimento de tubo de drenagem do terraço afeto a uma fração. Estará em principio em causa a manutenção  – ou a falta dela – por parte do proprietário. Contudo, em muitos circunstâncias, não nos é possível com rigor técnico ou com certeza jurídica absoluta afirmar que o condomínio não possa vir a ser parcialmente responsabilizado em caso de deficiente manutenção das condutas gerais do prédio. Dito de outra forma: a limpeza é em primeira linha da responsabilidade do proprietário da fração que deve manter o terraço impedindo entupimentos. Mas pode também ser do condomínio caso exista omissão do dever de vigilância por parte do condomínio. Isto é caso a conduta de drenagem (que liga o terraço à rua) não tenha igualmente tido manutenção. Neste sentido igualmente existe jurisprudência unanime: https://jurisprudencia.pt/acordao/197084/ Assim, caso se tenha verificado igualmente esta omissão de deveres de cuidado por parte do condomínio (culpa in vigilando) a responsabilidade pode igualmente caber-lhe. A aferição do grau de responsabilidade nestes casos será igualmente técnica (devendo ser quesitada em estudo ealborado por perito) mas,  resulta das regras de experiência comum, que esta responsabilidade do condomínio, a existir, será residual, uma vez que o habitual acesso e a manutenção do espaço lhe estão vedados.

Posso queixar-me de um vizinho ruidoso ao Condomínio?

O ruído é um problema transversal às relações de vizinhança, evidentemente potenciado nas situações de propriedade horizontal. 

Antes de mais, cumpre dizer que o ruído de vizinhança não é um problema do condomínio (embora na maioria das vezes surja no seu âmbito), mas sim das relações entre os condóminos. 

A situação deverá ser tratada diretamente pelos condóminos afetados pelo ruído. 

Posto isto, uma forma de lidar com a situação reportada, e que aconselhamos que seja o primeiro comportamento, é o envio de uma carta, a intimar os senhores proprietários da fração em causa a absterem-se de produzir ruído em níveis prejudiciais para os restantes condóminos, sob pena de não restar qualquer outra opção senão a via judicial. 

Este será o primeiro passo tendo em vista a resolução deste problema. 

No entanto, caso o envio de tal carta se mostre infrutífero, a lei prevê mecanismos judiciais próprios para defender os cidadãos que sejam prejudicados pela emissão de ruído pelos seus vizinhos. 

Desde já, sublinhe-se que os danos causados por este comportamento tornam possível o recurso a uma ação de responsabilidade civil extracontratual, na qual seria peticionada uma indemnização pelos prejuízos causados pela emissão de ruído, principalmente pela violação do direito ao descanso dos vizinhos. 

Porém, existe ainda outra via que, os condóminos afetados, poderão seguir: o recurso às autoridades policiais. 

Com efeito, indica o artigo 24.º do Decreto Lei 9/2007, no seu n.º 1 que “As autoridades policiais podem ordenar ao produtor de ruído de vizinhança, produzido entre as 23 e as 7 horas, a adoção das medidas adequadas para fazer cessar imediatamente a incomodidade” e no n.º 2 que “As autoridades policiais podem fixar ao produtor de ruído de vizinhança produzido entre as 7 e as 23 horas um prazo para fazer cessar a incomodidade”. 

Nesse sentido, caso após o envio da carta o ruído se mantenha sugerimos que, os vizinhos lesados, entrem em contacto com as autoridades competentes para que aos mesmos levantem o auto da ocorrência. 

De modo a aumentar a eficácia da queixa, devem os queixosos aproveitar todas as oportunidades para registar datas, horas e a duração do ruido, assim como para reunir testemunhas: os outros vizinhos; visitas; etc. 

Assim, no seguimento da notificação pelas autoridades policiais, caso os condóminos ruidosos perpetuem o comportamento visado, tal constituirá uma contraordenação ambiental, punível com uma coima de € 500 a €2500 em caso de negligência e de €1500 a € 5000 em caso de dolo. 

13 Breves notas sobre o novo regime da Propriedade Horizontal

Foi aprovado na recentemente na Assembleia da República o novo regime da propriedade horizontal que introduz um conjunto de alterações muito significativas na forma de relacionamento entre condóminos e com a administração. Deixamos aqui nota das principais alterações de acordo com o nosso subjetivo grau de importância, remetendo para estudo mais detalhado de cada uma no futuro mais próximo da entrada em vigor dentro de aproximadamente 3 meses. 

  1. Venda do imóvel e responsabilidade pelas quotas de condomínio. O condomínio que pretenda vender o imóvel necessita solicitar ao Administrador declaração escrita com as dividas ao condomínio. O administrador entrega ao vendedor uma relação das quotas de condomínio em dívida no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido formulado. A falta do pedido de declaração implica que o vendedor assume a responsabilidade pelas dívidas. Caso o comprador declare na escritura que prescinde da declaração de dívida assume enquanto novo proprietário a dívida. As quotas extra que se vençam até à data da escritura são da responsabilidade do anterior proprietário e as quotas extra que se vençam após a escritura são da responsabilidade do novo proprietário. 
  1. Prazo para execução de deliberações. O administrador passa a dispor de um prazo máximo de 15 dias uteis para executar as deliberações da Assembleia (salvo casos de impossibilidade devidamente fundamentada). 
  1. Convocação da Assembleia de Condóminos por email. Passa a ser possível convocar a Assembleia de Condóminos por email para os condóminos que o declarem. O mesmo é valido para o envio da ata das deliberações. 
  1. Reunião em 2ª convocatória 30 minutos após no caso de inexistência de quórum. Passa a ser consagrado o entendimento já em vigor na generalidade dos prédios por razões prática abandonando-se o anterior texto da lei que obrigava à repetição uma semana após. 
  1. Realização de Assembleias à distância. Manutenção do regime em vigor durante a pandemia para futuro com a salvaguarda por parte das administrações dos condóminos que não disponham dos meios tecnológicos adequados. 
  1. Prazo para interposição da ação executiva. A ação judicial passa a ser instaurada no prazo máximo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação contrária da Assembleia no caso de pequenas dívidas inferiores ao valor do IAS (atualmente 438,81).  
  1. Deveres de informação aos condóminos quanto a processos judiciais. Passa a ser obrigatória para os administradores a informação aos condóminos de qualquer ação movida contra o condomínio e semestralmente do andamento dos processos em curso. 
  1. O administrador do condomínio passa a representar a universalidade dos condóminos em processo judicial. Inclui-se nesta representação as deliberação da Assembleia contrariando o entendimento maioritário dos Tribunais que consideravam até agora ser necessário o chamamento de todos os condóminos. 
  1. Obrigatoriedade de apresentação em Assembleia de 3 orçamentos para a realização de obras. 
  1. Alterações ao titulo constitutivo podem ser supridas judicialmente sempre que a oposição seja inferior a 1/10 do valor do capital investido. Na prática um condómino isolado deixa de poder inviabilizar as alterações ao título podendo o Tribunal vir a decidir pela alteração do titulo quando menos de 1/10 de todos os condóminos a aprove e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou fim a que as frações se destinam. 
  1. A alteração da forma de repartição das quotas passa a ser aprovada por maioria do valor total do prédio sem oposição. Anteriormente a deliberação que afastava o regime do pagamento de quotas pela permilagem só podia ser alterado por 2/3 sem oposição. 
  1. Obrigatoriedade de reposição do Fundo Comum de Reserva. Os prédios que deliberem a utilização do Fundo Comum de Reserva para outros fins passam a estar obrigados à sua reposição no prazo de 12 meses através de quotização extra. 
  1. Na reparação do terraços de cobertura o pagamento das reparações é feito pela permilagem com exceção dos casos de má utilização. Este regime consiste na adoção da prática jurisprudencial dominante. 

Pode uma deliberação da Assembleia de Condóminos ser anulada nos Julgados de Paz?

O valor da causa é fixado nos Julgados de Paz nos precisos termos do Código de Processo Civil aplicável por remissão do artigo 63º da Lei dos Julgados de Paz. Dispõe o art.º 296 nº 1 do Código de Processo Civil que “a toda causa deve ser atribuído um valor certo, expresso em moeda legal, o qual representa a utilidade económica imediata do pedido”.

Resulta do citado preceito que a “utilidade económica” imediata do pedido, expressa em dinheiro, constitui o critério geral para a determinação do valor da causa (Lebre de Freitas in “Código de Processo Civil anotado, vol. I, pág. 543 escreve que há, porém, que ter em conta que o pedido se funda sempre na causa de pedir, que o explica e o delimita. Dela – conclui aquele Mestre – não abstrai o critério da utilidade económica imediata do pedido, pelo que este não é considerado abstratamente, mas sim em confronto com a causa de pedir, para apuramento do valor da causa…Tal como o pedido desligado da causa de pedir não basta à determinação do valor da ação, também a causa de pedir, por si, não o determina…”(sublinhado nosso) 

Por sua vez, preceitua o artigo 301º do Código de Processo Civil que “quando a ação tiver por objeto a apreciação da existência, validade, cumprimento, modificação ou resolução de um ato jurídico, atender-se-á ao valor do ato determinado pelo preço ou estipulado pelas partes”.  

E por último, o artigo 303º do Código de Processo Civil estabelece que “as ações sobre o estado das pessoas ou sobre interesses imateriais consideram-se sempre de valor equivalente à alçada da Relação e mais € 0,01” 

Ora, caso a deliberação a anular tenha como base a validade da deliberação (por exemplo deliberação estranha à convocatória ou tomada com falta de quórum) ou um interesse não quantificável não nos parece possível fazer intervir o Julgado de Paz.

Na verdade, as ações sobre interesses imateriais compreendem as ações cujo objeto não tem expressão pecuniária, as ações cujo benefício não pode traduzir-se em dinheiro (ALBERTO DOS REIS, «Código de Processo Civil Anotado, I, 3.ª edição, pág. 414»). 

Encontramos na nossa jurisprudência unanimidade em considerar que “numa ação em que é pedida a anulação de todas as deliberações tomadas na Assembleia de Condóminos, onde, entre outras, estão em causa questões inerentes à validade da sua convocatória, terá de se entender, para efeitos de atribuição do valor à ação, estarmos face a situação que visa a salvaguarda de valores imateriais, correspondendo-lhe, por isso, o valor de 30.000,01€. (V. Acórdão da Relação de Lisboa 20-09-2013). 

A resposta em princípio é afirmativa. A matéria enquadra-se no diploma dos Julgados de Paz. Mas atenção ao conteúdo da deliberação que pode exceder o valor da competência que lhes é atribuída. Vejamos.

O valor da causa é fixado nos Julgados de Paz nos precisos termos do Código de Processo Civil aplicável por remissão do artigo 63º da Lei dos Julgados de Paz. Dispõe o art.º 296 nº 1 do Código de Processo Civil que “a toda causa deve ser atribuído um valor certo, expresso em moeda legal, o qual representa a utilidade económica imediata do pedido”.

Resulta do citado preceito que a “utilidade económica” imediata do pedido, expressa em dinheiro, constitui o critério geral para a determinação do valor da causa (Lebre de Freitas in “Código de Processo Civil anotado, vol. I, pág. 543 escreve que há, porém, que ter em conta que o pedido se funda sempre na causa de pedir, que o explica e o delimita. Dela – conclui aquele Mestre – não abstrai o critério da utilidade económica imediata do pedido, pelo que este não é considerado abstratamente, mas sim em confronto com a causa de pedir, para apuramento do valor da causa…Tal como o pedido desligado da causa de pedir não basta à determinação do valor da ação, também a causa de pedir, por si, não o determina…”(sublinhado nosso) 

Por sua vez, preceitua o artigo 301º do Código de Processo Civil que “quando a ação tiver por objeto a apreciação da existência, validade, cumprimento, modificação ou resolução de um ato jurídico, atender-se-á ao valor do ato determinado pelo preço ou estipulado pelas partes”.  

E por último, o artigo 303º do Código de Processo Civil estabelece que “as ações sobre o estado das pessoas ou sobre interesses imateriais consideram-se sempre de valor equivalente à alçada da Relação e mais € 0,01” 

Ora, caso a deliberação a anular tenha como base a validade da deliberação (por exemplo deliberação estranha à convocatória ou tomada com falta de quórum) ou um interesse não quantificável não nos parece possível fazer intervir o Julgado de Paz.

Na verdade, as ações sobre interesses imateriais compreendem as ações cujo objeto não tem expressão pecuniária, as ações cujo benefício não pode traduzir-se em dinheiro (ALBERTO DOS REIS, «Código de Processo Civil Anotado, I, 3.ª edição, pág. 414»). 

Encontramos na nossa jurisprudência unanimidade em considerar que “numa ação em que é pedida a anulação de todas as deliberações tomadas na Assembleia de Condóminos, onde, entre outras, estão em causa questões inerentes à validade da sua convocatória, terá de se entender, para efeitos de atribuição do valor à ação, estarmos face a situação que visa a salvaguarda de valores imateriais, correspondendo-lhe, por isso, o valor de 30.000,01€. (V. Acórdão da Relação de Lisboa 20-09-2013). 

Divisão de fração e alterações à linha arquitectónica do edifício

1. Maioria de aprovação

A aprovação de inovações/alteração da linha arquitetónica do edifício apenas necessita de uma aprovação por uma maioria de 2/3 do capital do prédio, ainda que possam existir votos contra, de acordo com o disposto no artigo 1422.º n.º 3 e no artigo 1425.º n.º 1, ambos do Código Civil e que passamos a transcrever. 

Artigo 1422.º n.º 3 do Código Civil – 3 – As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.” 

Artigo 1425.º n.º 1 do Código Civil – “Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.” 

Pelo que, a existência de um voto contra não obsta à aprovação das inovações propostas e das obras que implicavam a alteração da linha arquitetónica do prédio. 

2. Divisão de uma fração autónoma

No que concerne à questão da divisão de uma fração autónoma, de acordo com o artigo 1422.º A do Código Civil n.º 3 “Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.” 

Contudo, existem exceções relacionadas com as chamadas obras de inovação.

O Tribunal da Relação de Lisboa refere no seu acórdão de 15/12/2011 que “I – Em matéria de “obras novas” realizadas pelos condóminos o legislador optou por não definir o que são obras “inovadoras” nem consagrar na lei o que deve entender-se por inovação. II – Deixando, e bem, esse papel para a jurisprudência, que deverá, caso a caso, enquadrar no referido conceito as obras que os condóminos realizarem e que, em face do caso concreto e das circunstâncias fácticas apuradas, possam ser consideradas como tal. III – Se atentarmos no próprio significado etimológico da expressão, concluímos que “inovar” é nada mais, nada menos, do que “criar”, “fazer algo de novo”, “trazer algo de novo” àquilo que está. Portanto, obras inovadoras serão aquelas que trazem algo de novo ao que está, algo de “criativo”, introduzindo uma “novidade”, ou seja, algo diferente daquilo que está. IV – Inovadoras serão também aquelas obras que alteram a edificação no seu estado original, modificando o seu estado primitivo. Com alterações que tanto podem ser de substância, como de forma, em modificações relativas ao seu destino ou afectação da fracção do imóvel ou das partes comuns do edifício.” 

3. A questão do prejuízo para as demais frações

No caso de divisão de uma fração podem ainda colocar-se questões sobre a existência de menos-valias com a eventual alteração do uso da fração autónoma.

Sucede porém, que a eventual alteração do uso da fração importará não só uma prévia aprovação por parte da Câmara Municipal, como também a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, levando à necessidade de uma nova deliberação por unanimidade dos condóminos nesse sentido. 

O carácter imperativo da norma do n.º 1 do artigo 1419.º do Código Civil implica a nulidade de qualquer alteração da finalidade a que se destinam as frações (artigo 294.º do Código Civil). 

Sendo que, o artigo 1422.º, n.º 2, alínea c), do Código Civil estabelece que fica vedado aos condóminos dar à sua fração uso diverso do fim a que é destinado. O atual ou futuro proprietário da fração autónoma tem a liberdade de gerir a sua propriedade, por qualquer forma, desde que, respeite o uso da fração e a legislação que regula a sua atividade, sendo que, a realização de obras que possam ou não levar ao suprimento da piscina interior terão de ser previamente autorizadas pela Câmara Municipal. 

4. A questão da revogação da deliberação de divisão da fracção.

Por último, poderão os condóminos colocar à discussão e votação uma eventual revogação ou modificação da deliberação tomada na assembleia que aprova a divisão da fração, ainda que salvaguardados eventuais direitos adquiridos,

Nessa medida, explana o Supremo Tribunal de Justiça no seu acórdão de 20 de Março de 2012 que “I – A deliberação validamente constituída numa assembleia de condóminos só deixa de vigorar se uma outra deliberação, validamente formada e adoptada, a vier a derrogar, modificar ou substituir por outra que lhe retire eficácia deliberativa. II – Uma deliberação vale e adquire eficácia para aqueles que nela intervieram e puderam, validamente, discutir a sua formação e constituição, como acto de vinculação externa e como regra de conduta interna. III – O condómino que pretenda afastar uma deliberação terá que, para o efeito, proceder de modo a provocar uma assembleia, convocada para o efeito e com ponto de discussão específico da problemática a derrogar, sob pena de a omissão deste procedimento obviar a que em assembleia convocada para a discussão e tratamento de outras matérias possa vir a ser formada uma deliberação que tenha como pressuposto a deliberação condicionante.” 

De igual modo, refere Sandra Passinhas, “A Assembleia de Condóminos e o Administrador da Propriedade Horizontal”, Almedina, 2.ª edição, 2002, pág. 246-247 onde se escreve que: “As deliberações da assembleia tomadas em sede de gestão do condomínio assumem carácter de decisões administrativas, não determinam um vínculo contratual permanente, e são sempre susceptíveis de revogação e de modificação, ainda que tomadas por unanimidade. A decisão da assembleia em sede de gestão é sempre contingente e transitória e não pode precludir novas e diversas deliberações que possam surgir no decurso da vida do condomínio. As novas deliberações, revogadoras ou modificativas precedentes, tomadas sobre o mesmo objecto, porque adoptadas no modo e com as formalidades legais, são perfeitamente válidas e eficazes para todos os condóminos. Isto ainda que a anterior deliberação haja sido tomada por unanimidade e a segunda por maioria mínima prescrita na lei, de acordo com o objecto da deliberação e o tipo de assembleia.” 

Existe preferência do Condomínio na aquisição de uma loja do prédio?

Os direitos/obrigações legais de preferência jogam, em geral, entre titulares de direitos reais: art. 1380.° (terrenos confinantes), art. 1535.° (direito de superfície), art.º 1555.° (servidões legais), art. 1499.° c) e 1501.° d) (antes de ser abolida a enfiteuse pelo Dec.-Lei n.° 195-A/76, de 16.3, e Dec-Lei n.° 233/76, de 2.4).  E até às vezes tais direitos/obrigações inserem-se no âmbito da mesma relação jurídica: art.º 1409.º e 1410.º (compropriedade). 

Os arrendatários de prédios urbanos ou de fracções autónomas dos mesmos têm direito de preferência na sua venda ou dação em cumprimento (art. 47.° a 49.° do RAU).  

Determinadas pessoas que viviam com o arrendatário de habitação, quando o arrendamento caduque pela respectiva morte, têm direito de preferência, desde que se verifiquem determinadas condições, na compra do local arrendado (art. 97.° do RAU). 

Os co-herdeiros gozam de direito de preferência na venda ou dação em cumprimento dos quinhões hereditários (art. 2130.°).  

O senhorio tem direito de preferência no “trespasse por venda ou dação em cumprimento” do estabelecimento comercial existente no prédio arrendado (art. 116.° do RAU).  

Na venda ou na adjudicação judicial de quotas têm preferência em primeiro lugar os sócios e, depois, a sociedade ou uma pessoa por esta designada (art. 239.º, 5 do Cód. Soc. Com.). 

No âmbito da propriedade horizontal, os proprietários de cada fração autónoma são apenas comproprietários das partes comuns do edifício. 

Porém, dispõe o artigo 1423.º do Código Civil que “Os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação de frações nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.” 

O condomínio enquanto entidade equiparada a pessoa coletiva não possui qualquer direito de preferência sobre a alienação de uma fração autónoma, nem tão pouco os restantes proprietários do prédio, de acordo com o artigo 1423.º do Código Civil. 

A propriedade horizontal vem prevista e regulada nos art.º 1414.º ss. do C.Civil, que estabelece como princípio geral: “As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.” 

O art.º 1420.º n.º 1 diz-nos que cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, enunciando o art.º 1421.º no seu n.º 1 quais sãos as partes comuns do edifício constituído em regime de propriedade horizontal e acrescentado o n.º 2 aquelas que se presumem comuns. 

A respeito dos direitos subjacentes à propriedade horizontal, diz-nos de forma impressiva Gonçalo de Oliveira Guimarães, in. A personalidade judiciária do Condomínio e a sua representação em juízo, Revista Julgar n.º 23, pág. 60: “O núcleo do instituto da propriedade horizontal é constituído por direitos privativos de domínio, a que estão associados, com função instrumental, mas de modo incindível e perene, direitos de compropriedade sobre as partes do prédio não abrangidas por uma relação exclusiva. Foi para distinguir as situações de propriedade horizontal das de simples contitularidade ou comunhão sobre coisa indivisa que o legislador recorreu ao conceito de condomínio, acolhendo as teorias de PLANIOL, RIPERT E BAUDRY-LACANTINERIE.  

O condomínio é, assim, no dizer de HENRIQUE MESQUITA, a figura definidora da situação em que uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária pertence a vários contitulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial sobre frações determinadas. No fundo, o direito de propriedade sobre a parte exclusiva é combinado com o direito de compropriedade sobre as partes comuns. Daí nasce um direito real complexo, no sentido de que combina figuras preexistentes de direitos reais. É, no entanto, diferente do mero somatório dos esquemas da propriedade e da compropriedade; contendo o uma regulamentação própria do seu exercício, constitui a se um direito real. 

Na propriedade horizontal cada um dos condóminos vê integrar-se na sua esfera jurídica um direito real específico e próprio que conjuga dois direitos reais coexistentes: um direito de propriedade exclusivo sobre a fração de que cada um é titular e um direito de compropriedade sobre as partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal. 

A posição maioritária da jurisprudência portuguesa – que não subscrevemos integralmente – tem sido de que o Condomínio não possui personalidade jurídica, razão pela qual, não poderá ser titular de direitos, nomeadamente, o direito de propriedade. 

Sendo que, alguns autores defendem que o condomínio pode peticionar o direito de propriedade em representação dos titulares das frações autónomas, isto é, sempre será admissível que o condomínio adquira nova propriedade para ser incorporada à propriedade já existente, tanto através da aquisição originária pela construção de áreas novas, como pela aquisição negocial de novos bens (não será por acaso que o Código Civil fala em “obras de inovação”, que preveja a aprovação de um orçamento do condomínio, ou que o Estado atribua um número de contribuinte ao Condomínio constituindo-o como sujeito passivo na liquidação de impostos, designadamente de IVA).  

Pois, o facto de não ter personalidade jurídica não afasta o condomínio de ser titular de direitos e obrigações, de natureza patrimonial. 

Em face da inexistência de unanimidade quanto a esta questão e até algumas contradições da legislação, veja-se, a possibilidade de deliberação por parte do condomínio na venda da casa da porteira, transformando uma parte comum numa fração autónoma; inclinamo-nos para que seja vedado quer ao condomínio, quer aos condomínios individualmente o direito de preferência na alienação de uma outra fracção, por exemplo uma loja.

O que fazer quando a sua permilagem foi mal calculada

As permilagens das frações são definidas na escritura de constituição da propriedade horizontal e em caso de ser detetado algum erro poderão ser retificadas nos seguintes termos:  

Estabelece o artigo 1418º do Código Civil que é o título constitutivo da propriedade horizontal que especifica as partes do edifício que correspondem às várias frações, por forma a que sejam individualizadas e no qual é fixado o valor relativo de cada fração, expresso em permilagem, do valor total do prédio.  

Ora, a fixação destes valores é efetuada livremente pelo construtor ou instituidor da propriedade horizontal e podem reportar-se aos mais diversos critérios, nomeadamente, “custo/m2, qualidade da construção, área das frações, afetação ou fim, preço de venda, rendimento, localização, exposição ao sol, a vista panorâmica” (in Abílio NetoManual da Propriedade Horizontal”, 4ª edição – reformulada, março 2015, Ediforum), entre outros, não se encontrando assim vinculados à observância de quaisquer regras nesta definição.  

O único imperativo existente é o de que, o valor do prédio tem de corresponder ao somatório do valor relativo de cada fração.  

Em anotação ao artigo 1418º do Código Civil o autor Abílio Neto (“Código Civil Anotado”, 19ª edição reelaborada, janeiro 2016, Ediforum) refere que, sendo o título constitutivo de propriedade horizontal notificável por escritura pública, podem os seus termos ser modificados por acordo de todos os Condóminos.  

Quer isto significar que as permilagens podem ser retificadas com aprovação de todos os Condóminos do prédio, em Assembleia de Condomínio, tal como dispõe o artigo 1419º do Código Civil.  

Quanto a esta questão importa ainda referir que mesmo nos casos em que, por exemplo, os valores sejam fixados sem correspondência às dimensões das frações, esta situação só poderá ser alterada mediante acordo unânime dos Condóminos, sem que seja possível obter o suprimento do consentimento de qualquer um dos Condóminos através dos meios judicias.  

Sendo este também o entendimento do Tribunal da Relação do Porto no seu Acórdão de 06/04/2017 (processo nº 1318/15.3T8PVZ.P1) quando dispõe que “I - A modificação do valor relativo de várias frações em relação ao valor total do prédio, expresso em permilagem, por consubstanciar alteração do título constitutivo da propriedade horizontal só se pode efetuar com o acordo de todos os condóminos através de escritura pública ou documento particular autenticado. II – Por conseguinte, não é legalmente admissível que essa modificação se concretize através de decisão judicial, nem sequer mediante o recurso a uma ação de suprimento do consentimento”.  

Ainda nos termos do artigo 1419º do Código Civil, a alteração ao título constitutivo, depois de devidamente aprovado por todos os Condóminos, pode ser efetuado através de escritura pública ou por documento particular autenticado.  

O Administrador pode, em representação do Condomínio, outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular em causa, desde que munido de ata assinada por todos os Condóminos ondem expressem o seu acordo.  

Para a modificação do título constitutivo do prédio, são necessários os seguintes documentos:  

  1. Certidão do teor da descrição predial e das inscrições em vigor, passada pela conservatória do registo predial com antecedência não superior a seis meses ou, quanto a prédios situados em concelho onde tenha vigorado o registo obrigatório, a respetiva caderneta predial, atualizada; 
  2. Caderneta predial atualizada ou certidão do teor da inscrição matricial passada com antecedência não superior a um ano (A DGCI disponibilizou a possibilidade de obtenção via Internet da caderneta predial de prédios urbanos inscritos nas matrizes prediais, no seu site www.e-financas.gov.pt);  
  3. No caso de prédio omisso, o duplicado da participação para a inscrição na matriz, que tenha aposto o recibo da repartição de finanças, com antecedência não superior a um ano, ou outro documento dela emanado, autenticado com o respectivo selo branco;  
  4. Documento camarário comprovativo de que a alteração está de acordo com os correspondentes requisitos legais, ou, caso a modificação exija obras de adaptação, projeto devidamente aprovado;  
  5. Caso intervenha o administrador em representação do condomínio, ata assinada por todos os condóminos, da qual conste o respetivo acordo;  
  6. Em caso de divisão de frações autónomas não autorizada no título constitutivo, autorização da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição; 
  7. As frações autónomas já existentes que ainda tenham crédito à habitação terão de solicitar autorização prévia do seu banco para a alteração da propriedade horizontal, uma vez que, com a transformação serão alteradas todas as permilagens do prédio; 
  8. Será necessário proceder ao preenchimento e entrega de Modelo 1 do IMI com as alterações que as frações do prédio vão sofrer; 

O valor da escritura será proporcional ao número global de frações, ao qual acrescerá o valor dos registos na conservatória competente, não podendo com isso saber exatamente quais os valores envolvidos.