Terraços intermédios são partes comuns?

Nos termos do Artigo 1421.º Nº1 Alínea b) do Código Civil na redação do Decreto-Lei 267/94, de 25-10 são partes comuns do prédio “os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração”.

Na prática isto significa que após 1995 a responsabilidade sobre a manutenção e realização de obras neste tipo de terraços recai sobre a esfera do condomínio e não dos proprietários da fração autónoma que lhes dá uso (ressalvadas naturalmente as situações em que é o mau uso por parte do proprietário da fração autónoma que está na origem da intervenção a realizar).

Discutiu-se durante anos nos Tribunais Superiores a possibilidade de afastamento da responsabilidade do condomínio relativamente aos chamados “terraços intermédios” (aqueles que se encontram incrustados num dos vários andares do e que não se situam ao nível do último pavimento). Contudo, doutrina e jurisprudência mais recentes apontam no sentido de também nestes casos ser de responsabilizar o condomínio. Escreve o Juiz Conselheiro Aragão Seia na obra “Propriedade Horizontal – Condóminos e Condomínios”, Almedina, pág. 73. que «são considerados partes comuns os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração (…). Os terraços de cobertura, que tanto se podem situar ao nível do primeiro andar por servirem de cobertura (…) como ao nível de qualquer outro ou até do ultimo piso, cobrindo parte do edifício, mesmo quando estejam afetados ao uso exclusivo de um condómino (…)» (Neste mesmo sentido, Ac. Supremo de 31-05-2012 em www.dgsi.pt).

Assim por exemplo no caso de um título constitutivo da propriedade horizontal data do ano 2000 e o terraço encontra-se situado no sétimo e último piso do edifício pelo que não subsistem quaisquer dúvidas que o normativo supracitado é aplicável recaindo sobre o condomínio a responsabilidade da realização da obra. Contudo, em muitas destas escrituras de propriedade horizontal mais antigas por deficiente elaboração não raro o “terraço” consta descrito com parte da fração autónoma. Sucede, porém, que é hoje igualmente pacífico na jurisprudência e na doutrina que “a enumeração das partes comuns do edifício feita no n. 1 do Artigo 1421 do Código Civil é imperativa” – isto é, sobrepõe se ao que vem escrito na escritura de propriedade horizontal (Neste sentido Pires de Lima e Antunes Varela. Código Civil Anotado, de Pires de Lima, 2. edição página 419 e Luís Carvalho Fernandes “Lições de Direitos Reais”, Quid Juris, Lisboa, 1996., quando escreve: «são imperativamente comuns os terraços sempre que tenham a função de cobertura, designadamente os terraços intermédios que, servindo ao uso de certo pavimento, constituam também cobertura de pavimentos inferiores». Ainda no mesmo sentido Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 26 de Abril

O princípio de Pareto

Em 1906 o economista italiano Vilfredo Pareto observando a sua pequena horta chegou à brilhante conclusão que 80% das ervilhas provinha de apenas 20% das vagens. A conclusão que daí extraiu – que cerca de 80% dos efeitos provêm de 20% das causas – não se ensina nas Faculdades de Direito, mas é uma daquelas ideias que cada advogado deveria dedicar pelo menos uns minutos.

Quantas vezes temos a sensação que o tempo gasto em atividades não essenciais ou improdutivas nos nossos escritórios corresponde à maior fatia nossa agenda pessoal e profissional e que apenas uma pequena parte das nossas atividades trazem valor acrescentado aos assuntos dos nossos clientes e equilíbrio às nossas vidas?.

Assim, em vez de ter uma app manhosa no meu telemóvel que lista as coisas que tenho para fazer, como resolução para o novo ano, alinho um conjunto de “tarefas a não fazer” em 2014 (penso que são todas auto explicativas pelo que não me alongarei noutras considerações):

– Tentar incutir bom senso num cliente abusivo.

– Ser incapaz de dizer “não” a um pedido de ajuda de um estagiário quando estou já sobrecarregado.

– Abrir e ler todos os e-mails do servidor do escritório todas as manhãs ao acordar, mesmo os que não me são dirigidos.

– Atender a chamada de um cliente às 2 da manhã ou responder-lhe no Facebook .

– Ir a eventos de networking, aos jantares da Ordem e a convívios com antigos colegas de curso.

– Jogar incessantemente Angry Birds durante o fim-de-semana.

Sei que provavelmente não serei capaz de cumprir todas as minhas “tarefas a não fazer”, mas só o facto de enumerar os meus 80% de vagens vazias infunde-me a esperança de conseguir gerir melhor o meu tempo e ter um novo ano mais próspero. A sério!.

O paradoxo do desejo

Escreveu Virgílio Ferreira na sua infinita sabedoria que “o maior paradoxo do desejo não está em procurar-se sempre outra coisa: está em se procurar a mesma, depois de se ter encontrado”. É quase sempre assim nas relações pessoais. Mas também nas relações profissionais.

Julgo ser esse imenso paradoxo que nos leva a evitar falar de uma relação falhada. Não me recordo aliás de ter lido ou encontrado recentemente nos blogs ou nos manuais de gestão nas profissões jurídicas referências a como lidar com anteriores parcerias ou relações profissionais, e mais ainda, qualquer análise objetiva ou puramente introspetiva sobre o que correu mal.

O tema é impopular ao ponto de numa tertúlia de antigos colegas todos parecerem querer dar a impressão de que a anterior relação foi uma espécie de etapa para o que se se encontrou agora ou para o que vai ser. Esta perceção que se quer fazer passar será na maioria dos casos falsa – uma espécie de mecanismo de autodefesa – tanto quanto o tema divórcio surge em conversa num círculo de amigos.

Um divórcio numa relação profissional não é afinal muito diferente de um divórcio civil na maioria dos aspetos.

Ninguém ganha. Divide-se o escritório, vendem-se as coisas que ninguém quer e a muito custo pagam-se as contas que ficaram. Arquivam-se as peças processuais conjuntas e as declarações fiscais. Luta-se. Chora-se. Em vez de decidir quem fica com a guarda dos filhos, espera-se que os clientes decidam a quem preferem confiar os seus assuntos. Se as coisas correrem mal o suficiente, acaba-se na mediação, na Ordem ou mesmo no tribunal para decidir o que resta.

Na minha já longa vida profissional já tive várias vezes de enfrentar separações difíceis. Nenhuma correu particularmente bem. Todos acabámos por nos sentir traídos. Todos cansados. Aprendi a custo que não vale a pena lavar roupa suja em público sobre as razões que nos levam a deixar de contar com colaborares competentes e valiosos ou as razões que os fizeram querer mudar de ares. Acontece. Todos atribuímos significados diferentes aos nossos projetos de carreira. O dinheiro. A ética profissional. A posição entre os pares. O tempo para nós próprios. Não há uma ideia única quanto à gestão um projeto empresarial, como não há um modelo de escritório de advocacia. Há quanto muito exemplos. Alguns bons, outros nem por isso. No resto legitimamente discorda-se. Discorda-se da forma como prestamos serviços aos clientes e até que serviços oferecemos. Discorda-se da distribuição das tarefas, das responsabilidades, dos processos. E há até os casos de sublimação da discórdia em que alguém se apercebe que não é feliz a exercer advocacia e decide mudar de vida.

Há infinitas razões para que um escritório de advocacia ou uma sociedade de advogados não corra bem e em muitos casos não há culpas a atribuir. Não que a ausência de culpa, possa curar as inevitáveis feridas. Isso só o tempo…

Hoje em dia, sou amigo de quase todos os colegas com quem partilhei a toga, mas quase sempre à distância. Não é que não ache que não sejam excelentes profissionais ou que hesite por um momento em subestabelecer algum trabalho jurídico. Mas a verdade é que não conversamos muito para além das trivialidades da vida – música, cinema, fotografia, teatro, um filho. E mais online, no Facebook, que cara a cara. Não faço ideia do que pensam de mim profissionalmente, nem me importo de perguntar. Já esqueci o que me disserem e o que lhes disse. Mas como nos divórcios há sempre um desconforto associado à separação que mesmo com o passar dos anos dificilmente conseguimos superar.

É tal paradoxo do desejo que na vertigem do hoje nos faz oscilar entre um pretérito mais que prefeito e um futuro mais que incerto.

Não me quero ficar pelo fatalismo, quase sempre imobilista (exemplos não faltam: basta abrir a televisão e ouvir os fazedores de opinião sobre o País), pelo que a pergunta se impõe:

Será que estas situações se podem evitar ou até minimizar? Deixo 3 ideias que não são novas, mas que não me parecem de desprezar.

Conhecer o teu trabalho e o do parceiro. Quanto mais penso sobre o assunto mais me convenço que só quando nos conhecemos bem a nós próprios pudemos ousar sequer começar o conhecer os outros. Mas a segurança quanto aquilo que queremos e ao rumo traçado não é suficiente. Da mesma forma que (salvo para alguns timoratos) o casamento não deve ser encarado com ligeireza, antes precedido de um prolongado namoro, também uma relação profissional deve ser posta à prova antes mesmo de começar. Se há “esqueletos no armário” – pessoal ou profissionalmente – é melhor descobrir antes. Sobretudo numa profissão em que a ética e a deontologia profissionais são a pedras de toque. Confiar um assunto de um cliente de uma vida a uma pessoa em que não confiamos inteiramente é provavelmente o maior erro que já cometi.

Fazer as perguntas certas. Para conhecermos e nos darmos a conhecer é preciso falar longamente sobre o trabalho, o grupo, os egos, os honorários, o marketing, os clientes, tudo. E fazer todas as perguntas antes: o que é que esperamos de um projeto conjunto? Que objetivos pretendemos realizar?. Quais os benefícios que esperamos obter?. E perceber os pequenos sinais. As pessoas tentam criar uma imagem de si próprias que raramente tem correspondência com a realidade. Por isso não é garantido que a relação sobreviva aos stresses do dia a dia pelo que escrever um rascunho do projeto conjunto, identificando os pontos fortes e fracos de cada um, ou mesmo convidar para um mês de trabalho conjunto antes de selar qualquer compromisso é essencial.

Ser auto-suficiente. Ninguém quer um parceiro de negócios, cujo trabalho não constitua uma mais-valia profissional e financeiramente, assim como ninguém quer uma “cara metade” que não seja auto suficiente. As melhores parcerias são aquelas em que cada qual age como se tivesse a exercer a profissão em prática isolada, dando e recebendo na justa medida do seu empenho e mérito. Investir profissionalmente em alguém – mesmo num jovem no decurso do estágio – deve sempre ter como contrapartida o trabalho e a remuneração desse trabalho no presente e não só a expectativa do que este possa vir a ser ou a fazer no futuro.

Estou absolutamente convencido que uma grande amizade não determina forçosamente uma boa relação profissional. Alguns dos meus melhores colaborares não os conhecia de parte nenhuma antes de trabalharmos em conjunto. E houve amigos que se encostaram na amizade não justificando no trabalho realizado. Mas uma coisa é certa: uma má pareceria profissional dá cabo de qualquer amizade, pelo que o único conselho que posso dar é que sempre que confrontados com o paradoxo do desejo saibamos no que se estamos a meter antes de dizer que SIM ou ADEUS.

Inauguração dos novos escritórios e do Almada Business Center

Decorereu no passado dia 24 de Março pelas 17 horas a inauguração do Almada Business Center e do Almada Business Hotel, com a presença de Maria Emilia de Sousa, presidente da Câmara Municipal de Almada, António Martins, administrador do grupo Esphera/Ensulmeci (na foto ao lado de Carlos Canaes), representantes das autoridades judiciárias e regiligiosas, autarcas e empresários locais.  Durante a inauguração os perto de 3000 convidados puderam visitar o complexo onde se situam os nossos escritórios actualmente composto por 5 salas (a sexta que consistirá numa biblioteca será inaugurada no decurso dos próximos meses) conforme resulta da reportagem fotográfica que aqui deixamos.

O evento teve ainda amplas cobertura nos media de que é exemplo o seguinte artigo publicado no I:

O centro conta com um hotel de quatro estrelas, com 106 quartos e 3 salas de conferências, dois edifícios com 70 escritórios, uma galeria comercial com 30 lojas, duas superfícies comerciais (Lidl e Staples) e uma praça central com esplanadas.

Segundo António Martins, administrador do grupo Esphera/Ensulmeci (empresa de construção), o projecto do Almada Business Center teve como objectivo “criar uma zona de negócios que fosse nobre e que dignificasse a cidade de Almada”.

“Existem empresas a exercerem a sua actividade em prédios de habitação e a função deste centro de negócios é atrair essas empresas para um sítio onde as pessoas se sintam bem e com dignidade”, explicou o administrador.

O novo centro de negócios tem já 57 por cento das lojas ocupadas e 67 por cento de escritórios colocados, factor que faz António Martins ter uma visão optimista. “Mais dois anos e temos as lojas todas ocupadas”, estima, acrescentando que “para obter o retorno do investimento basta vender mais um piso de escritórios”.

A cinco minutos de Lisboa, o novo centro de negócios está situado na zona do Pragal, junto ao tribunal de Almada, está perto do Hospital Garcia de Orta e também dos pólos universitários, fica a minutos dos principais eixos rodoviários – A2 e Ponte 25 de Abril -, assim como das estações de comboio e do metro à superfície.

A junção desta oferta de condições foi, segundo a presidente da Câmara de Almada, Maria Emília de Sousa, “uma ideia visionária e estrategicamente pensada”.

“É com muito orgulho que hoje estamos aqui (autarquia, empresários, investidores) a inaugurar esta nova centralidade, onde houve gente que acreditou neste projecto e investiram em Almada e veio contrariar a crise e demonstrar que é possível investir e contribuir para o desenvolvimento do concelho”, defendeu na cerimónia de inauguração.

Para que o Almada Business Center fosse uma realidade, a Câmara Municipal estabeleceu um programa funcional e regras para a construção, nomeadamente que “não fosse um espaço de edifícios construídos uns em cima dos outros”, explicou a autarca.

“O objectivo era criar aqui uma nova centralidade de actividades económicas e um hotel e hoje fica aqui demonstrado que as unidades hoteleiras podem vir a acontecer ainda mais em Almada e dentro de pouco tempo ficará provado que este hotel não chega”, estima.

Maria Emília de Sousa adiantou ainda que existem planos para o surgimento de novos hotéis, nomeadamente numa vertente de turismo religioso, e está a ser estudada a possibilidade da construção de um hotel na zona do Cristo Rei.

Na imprensa foram ainda publicados outros artigos de entre os quais destacamos os seguintes: Novo centro de negócios em Almada teve investimento de 43 milhões de euros in Oje e Business center traz qualidade de vida à cidade de Almada in Setúbal na Rede