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Danos na coluna de água

O presente artigo relaciona-se com as obrigações das companhias de seguros em cobrir os danos causados por sinistro da conduta de água do edifício quando nas respetivas apólices se encontrem incluídas coberturas relacionadas com danos por água, fenómenos sísmicos e respetiva assistência.

Nesta senda, cumpre averiguar qual a natureza jurídica da coluna de água dos edifícios, mediante enquadramento da questão no regime de propriedade horizontal, que se encontra regulada nos artigos 1414.º e seguintes do Código Civil

Da Natureza Jurídica da Coluna de Água

A primeira questão que importa ter em linha de conta, é a de aferir se a coluna de água de um edifício é considerada como parte comum do edifício, para os devidos efeitos do artigo 1421.º do Código Civil.

De acordo com o disposto no artigo 1421.º n.º 1 alínea d) do Código Civil alínea são partes comuns “instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes”.

Aqui chegados deparamo-nos com nova dificuldade, a de apurar se é possível subsumir que a Coluna de Água se encontra incluída no conceito de “instalações gerais de água” previstas no preceito legal.

Mediante uma interpretação atualista do preceito trazido para a legislação na segunda metade do século passado, e pensado sobretudo para a construção vertical, é nosso entendimento que, tal como ocorre com a bomba de água, também a Coluna de Água se incluí nessa mesma alínea. “Instalações gerais de água” seriam nessa asserção a conduta geral de águas do prédio, as ligações entre essa conduta e as frações autónomas e as condutas de escoamento das águas pluviais.

Historicamente, a teleologia comum destas instalações era a de fazer com que a água fosse equitativamente distribuída a cada uma das frações autónomas pelo Município. Assim, atendendo ao facto de a Coluna de Água do edifício ter como finalidade, quer se trate de uma Coluna de Distribuição ou de Águas Servidas, a movimentação das águas para as frações autónomas e a receção das águas utilizadas em cada fração autónoma, deve ser a mesma tida como uma parte comum do edifício, por ser indispensável ao uso normal do edifício.

É dentro desta hermenêutica que parece mover-se o Professor Oliveira Ascensão [1]quando afirma serem necessariamente comuns, nos termos do artigo 1421.º, “o solo e tudo o que constitui a estrutura do prédio, a cobertura, as entradas e passagens que não sejam de uso exclusivo de um condómino e as instalações gerais de água, eletricidade aquecimento e semelhantes”.

Assim sendo, a nosso ver, a Coluna de Água deve ser entendida como uma parte imperativamente comum de acordo com o disposto pela lei civil, com recurso à presunção do artigo 1421.º do Código Civil.

Ora, as partes comuns de uma edificação em regime de Propriedade Horizontal servem a todos os condóminos e não apenas a um, em regime de compropriedade, isto é, todos os condóminos são proprietários daquelas partes afetas a uso geral, como por exemplo os corredores dos prédios e o elevador.

As Condições Gerais e Especiais tipicamente previstas nos Contratos de Seguro

Dependendo das coberturas os contratos de seguros têm usualmente previstas clausulas típicas nas condições particulares relacionadas com danos por água, fenómenos sísmicos e respetiva assistência.

Contudo, não obstante, na maioria dos contratos de seguro que temos tido oportunidade de analisar se encontrar prevista a cobertura de Danos por Água, existem situações que o Segurador não garante perentoriamente, incluindo muitos exclusões relacionadas com dados provocados por chuvas anormais, condensação por não utilização do imóvel ou mesmo torneiras deixadas abertas.

Ora, entendendo-se que a Coluna de Água se trata de um elemento essencial para a distribuição de água pelo edifício, por se enquadrar nas instalações gerais de água, é nosso entendimento que será sempre obrigação do Segurador responsabilizar-se pelos danos causados quanto a qualquer do sinistro ocorrido, não sendo passível de qualquer exclusão por a mesma contraria o próprio conceito de danos por água que constitui cobertura típica.

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Pérgolas são partes comuns do prédio

1.Uma pérgula ou pérgola  como resulta da foto é uma espécie de galeria, balcão ou terraço afastado da parede, com pilares que a suportam, que pode ser coberta por trepadeiras ou toldos, de modo a proteger do sol e da chuva ou simplesmente melhorar a estética do prédio em que se integra. São cada vez mais o número e a diversidade destas estruturas incluídas em prédios, sobretudo com dimensão turística ou próximo do mar, o que suscita debates e controvérsias, sobre a sua natureza jurídica e em consequência sobre quem recaem as obrigações de manutenção e conservação.2.Nos termos do artigo 1421º do Código Civil são partes comuns:

a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
2. Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
3. O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.

Da análise do preceito não resulta claro se as pérgolas serão ou não partes comuns exigindo-se análise e interpretação com base no tipo de estrutura, nas suas finalidades, e por último no uso a que se encontram adstritas, quer no título constitutivo da propriedade horizontal, quer na sua realidade vivência quotidiana da sua utilização.

Ora, da análise efetuada das diversas estruturas conhecidas resulta em tese o seguinte:

(i) as pérgolas podem encontrar-se ou não descritas no título constitutivo da propriedade horizontal como parte integrante da fracção ou como partes coumns. Caso não estejam descritas –  oque se verifica com muita frequência – podem ser consideradas partes comuns, se preencherem os seguintes requisitos.
(ii) as pergolas podem ter a finalidade de diminuir a intensidade da luz que incide sobre o terraço e auxiliar na protecção do sol e da chuva ou ter vocação meramente estética. Caso não tenham vocação meramente estética será de presumir tratarem-se de partes comuns.
(iii) As pergolas podem ou não existir no prédio desde a sua construção, sendo ao nível do projeto de construção elemento definidor da sua linha arquitetónica. Neste caso, igualmente serão a nosso ver de presumir partes comuns.

Do que fica dito, e salvo melhor opinião, as pergolas que colocamos na foto, serão partes comuns do prédio nos termos da alínea a) do artigo 1421º do Código Civil, enquanto “elementos estruturais do prédio”, atenta a localização da sua instalação, à sua inscrição no projeto de construção, e também às funções análogas a outros elementos estruturais do prédio como os alicerces, colunas, pilares, e paredes mestras.

Não sendo esse o sentido desta nossa opinião, de igual modo, não escandalizaria a sua qualificação como partes comuns por via da alínea b) do referido artigo dada a sua natureza próxima aos telhados e o facto de servirem um terraço de cobertura ou pelo menos um terraço intermédio. Contudo, a nosso ver, as pergolas têm autonomia própria na estrutura do prédio não se confundido com aquelas estruturas ou delas fazendo parte integrante. Neste sentido, entre outros, convém ter em conta o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa a 7 de Maio de 1985 onde se pode ler que ‘’as varandas, como componentes da fachada do edifício, são partes comuns. II – o que da varanda está exclusivamente ao serviço do condómino proprietário da fração que lhe dá acesso é a sua base, isto é, a sua parte inferior’’ (sublinhado nosso). Logo, quer a cobertura de uma varanda, quer a cobertura de um terraço deve sempre entender-se como partes comuns.

Por último, se atendermos ao facto de toda a legislação existente aponta à proibição de realização de obras que procedam à alteração do arranjo arquitetónico/estético da edificação sem que exista uma aprovação ou por maioria qualificada ou por unanimidade em Assembleia Geral, por maioria de razão, devemos entender que as pérgulas não podem deixar de ser qualificadas como parte comum do prédio.

3. A consequência jurídica das pérgolas serem partes comuns reside no facto de no quadro do condomínio as despesas da sua substituição serem da responsabilidade de todos os condóminos e não apenas da fracção que servem.

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Condomínio Fechado. Aprovação e obras

1. A figura do condomínio fechado não encontra consagração legal no nosso ordenamento jurídico, antes resultando da própria dinâmica da realidade social e das necessidades estéticas, paisagísticas e de segurança de alguns promotores, proprietários e condóminos, que se predispõem a regular de forma alternativa a sua organização enquanto vizinhos ou em face do mercado imobiliário. O condomínio privado é assim um negócio jurídico atípico e de natureza compromissória, e por isso, normalmente moldado em estruturas de consenso (Neste sentido, Ac. RP, de 30.01.2006 em Manual da Propriedade Horizontal, 4ª Edição, Março 2015 pág. 44).

A criação do condomínio privado por surge ab initio na própria operação de loteamento, comprometendo-se neste casos os proprietários ao pagamento de uma compensação em espécie ou em dinheiro ao município pelo caracter privativo dos espaços a lotear (veja-se artigo 43º e 44º nº4 e 5 do RGEU. No mesmo sentido, António Pereira da Costa. Propriedade Horizontal e Loteamento: Compatibilização. In Revista do Centro de Estudos do Direito do Ordenamento, do Urbanismo e do Ambiente. Ainda sobre a distinção entre a figura da Propriedade Horizontal e o Loteamento ver “Os Condomínios Privados” por Francisco Patrício em Abreu Advogados Research), ou pode resultar de negócio jurídico quanto à submissão de “um conjunto de edifícios funcionalmente ligados entre si, por partes comuns afetas ao uso coletivo de todas ou algumas frações que o compõe” a uma único regime (veja-se artigo 1438-A do Código Civil).

Na maioria do caso que conhecemos é desta segunda realidade que falamos, ou seja da sujeição dos dois ou mais lotes a um único regime de propriedade horizontal, a uma administração única, a um único regulamento de condomínio, à partilha de algumas despesas comuns e ainda a pacto compromissório da sujeição às regras normalmente associadas à realidade comummente designada por “condomínio fechado”.

2. Nesta medida, importará analisar as diferentes maiorias necessárias para o fecho do condomínio.
A nosso ver, caso a decisão tivesse passado pela constituição de um único condomínio composto por um conjunto de edifícios, a decisão da sua constituição por negócio jurídico implicaria duas  ou mais decisões unânimes das Assembleias de Condóminos na fusão ou criação de um único condomínio, e depois uma decisão por maioria simples do fecho do condomínio (que sempre ficaria dependente da aprovação de uma decisão do município quanto à natureza privatística dos espaços a considerar). Ao manterem a existência de 2 ou mais condomínios separados somos de opinião que a decisão de concretização do processo de fecho do condomínio está sujeito a deliberação unânime de todos os condóminos proprietários de frações em ambos os condomínios sem exceção.
A sujeição a esta maioria tão exigente prende-se, por um lado com a natureza compromissório do regime do condomínio fechado, e por outro, com o facto das alterações operadas determinarem uma modificação do regime da propriedade horizontal – para a qual se exige essa unanimidade dos proprietários (veja-se artigo 1419.º do Código Civil). Nessa medida, a decisão de fecho do condomínio não pode ser aprovada sem o acordo de todos os condomínios, quer quanto à decisão em si, quer quanto aos aspetos parcelares da votação (ainda que alguns deles possam ser sujeitos a outra maioria, designadamente as obras).

3. Situação diferente a nosso ver constitui a mera decisão de construção dos portões ou muros – separada processualmente do fecho do condomínio, que já não terá uma maioria tão exigente. Assim, analisada de per si a construção dos portões (ou similares) constituirão “inovações” (porque não constantes do título ou do projeto construtivo inicial) que “modificam a linha arquitetónica e o arranjo estético do edifício” devendo ser aprovadas por maioria representativa de 2/3 do valor total do prédio (veja-se os artigos 1422º Nº3 e 1425º do Código Civil). Um condomínio aberto ou semi-fechado (por exemplo aqueles em que apenas no período noturno e por razões de segurança condicionam o acesso de terceiros às partes comuns que o constituem) pode realizar este tipo de obras sem reunir unanimidade quanto ao projeto.

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Pode um mediador imobiliário ser administrador de condomínio?

Em principio um mediador imobiliário pode exercer cumulativamente as funções de administrador de condomínio. Contudo existem excepções resultantes do Decreto-Lei nº15/2013 de 8 de Fevereiro. Vejamos quais.

Em primeiro lugar existe uma clara distinção entre o conceito jurídico de conflito de interesses e as incompatibilidades profissionais. Como sabemos em Portugal existem várias classes profissionais que não podem acumular funções e existem determinados atos jurídicos que podem ser anulados por conflito de interesses. Por exemplo, os contabilistas, advogados, solicitadores e peritos avaliadores imobiliários não podem ser mediadores imobiliários. No mesmo plano ético os advogados não podem litigar contra os seus antigos clientes. Há, por outro lado, um conjunto de limitações nas regras do mandato quanto aos negócios consigo mesmo e aos poderes de representação a favor do representado. Para lá destas situações já claramente consolidadas no direito existem várias zonas cinzentas difíceis de destrinçar quer ética, quer legalmente.

Em segundo lugar, importa ter em linha de conta que a actividade de gestão de condomínios não se encontra regulamentada na lei pelo que um largo número de profissionais de outras áreas pode livremente aceder a esta profissão sem se encontrar obrigado a preencher requisitos especiais. No entanto, o mesmo não se pode afirmar para para mediadores imobiliários e corretores. Em 2004 Governo Português propôs “uma proibição para os agentes imobiliários para a prática de uma atividade comercial ou actividades profissionais”, mas esta foi descartada pelo Tribunal Constitucional, porque tal inovação legislativa constituía uma limitação ao direito de profissão. Na sequência desta posição do Tribunal Constitucional na regulamentação do profissional de mediador imobiliário a partir de 2004 até 2013 foi introduzida uma disposição onde se podia ler: “sem prejuízo das disposições da legislação especial, as empresas de corretagem de imóveis também pode atuar como atividade secundária a administração de casas para os outros (artigo 3 no 2 ° do Decreto-Lei n.º 12/2004, de 09 de janeiro, na última versão alterada pelo Decreto-Lei n.º 69/2011, de 15t de Junho). Isso significa que a partir de 2004 e até 2013 vários mediadores imobiliários e corretores têm desenvolvido como atividade secundária vários outros negócios, incluindo arrendamento, administração de condomínio e mesmo avaliações. Mas em 2013 esta disposição foi revogada e agora sob a Lei nº 15/2013 de 08 de fevereiro o regime é substancialmente diferente. No artigo 7 do Regime Jurídico da mediação imobiliária e corretores pode ler-se a seguinte disposição: “2 – É expressamente proibido para a corretora de: (…) b) intervir como parte em qualquer negócio relativo à propriedade compreendida na mediação em que seja parte “. Este novo regime inspirado pela Lei Europeia proíbe expressamente o exercício da mediação imobiliária em conflito de interesses em relação à propriedade sob corretora. Esta nova redacção da lei tem sido entendido por alguns como uma forma de contornar as dificuldades constitucionais surgido na tentativa de 2004 para limitar o acesso aos agentes imobiliários para outras profissões e defender os consumidores de situações duvidosas do ponto de vista da ética.

Deste modo, em nossa opinião a administração de condomínios não é uma atividade vedada a mediadores imobiliários, com excepção dos casos em que nos prédios administrados aqueles profissionais igualmente exercem a sua actividades de mediadores, uma vez que tal prática deve ser considerada considerado como um claro conflito de interesses vedado pelo artigo 7º da  Lei nº 15/2013 de 08 de fevereiro.

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A problemática do “contador padrão”

Em diversos prédios existe ao que se chama vulgarmente “contador padrão”, em virtude de nesses prédios seja por já constar do projeto de construção, seja pela necessidade de instalação de bombas hidropressoras, as entidades que fornecem água instalam um contador totalizador.

O contador totalizador/padrão consiste num contador que tem por objetivo a medição da quantidade total de água que entra num prédio, por forma a controlar se existem ou não fugas de água.

Importa referir que este contador não serve para o fornecimento de água, mas somente a contagem e controle de fuga de água. Por outras palavras, este contador não mede a água que entra nas frações, nem tão pouco mede o consumo de água nas escadas, garagens ou outras partes comuns.

No caso das frações e das partes comuns de um prédio existem contadores fracionários que tem a funcionalidade de medir o consumo de água que é utilizada por cada agregado familiar e ainda utilizada para a limpeza das partes comuns.

Sucede que, diversos condomínios têm sido interpelados para o pagamento de faturas, onde se pode observar não só taxas, denominadas quotas de serviço, como também consumo de água.

Em virtude de algum desconhecimento e bem assim pelo facto de muitas faturas apresentarem valores diminutos, tais valores vão sendo liquidados pelos condomínios.

Contudo, a função do contador padrão não se coaduna com a emissão de faturas, muito menos com o consumo de água, já que, este contador não mede o consumo de água, mas somente a quantidade global de água que entra no prédio.

Nessa medida, muitos indivíduos e condomínios têm-se manifestado contra o pagamento de tais faturas, levando naturalmente que tal questão seja resolvida em tribunal.

Tais questões têm sido resolvidas apenas no Tribunal de primeira instância, em virtude do prazo de prescrição das faturas de fornecimento de água, ou seja, 6 (seis) meses, pois tratam-se de serviços públicos essenciais e como tal os valores em dívida não ultrapassam a alçada de primeira instância (€ 5.000,01).

Desse modo, a entidade gestora deixa de poder exigir o pagamento do preço do serviço prestado assim que decorram mais de 6 (seis) meses sobre a data em que o serviço foi efetivamente prestado, isto é, desde o final de cada período mensal de prestação do serviço.

Nesse entendimento explana o Supremo Tribunal Administrativo, no seu acórdão de 25/05/2011 que “As dívidas resultantes de fornecimento de água prescrevem no prazo de 6 meses fixado no artigo 10º nº 1 da Lei nº 23/96, de 26 de Julho. Trata-se de uma prescrição extintiva, que permite ao devedor recusar o pagamento, quando decorridos mais do que 6 meses contados do momento em que a dívida se tornou exigível – o primeiro dia do mês subsequente ao fornecimento.”

Em análise do direito da entidade gestora em pedir a cobrança de faturas referentes ao contador padrão, tem sido o entendimento dos Tribunais que “O contador totalizador é um instrumento de medição, instalado em local onde se encontram igualmente instalados vários contadores de consumo de água, destinado a detectar perdas no fluxo de água ou a medir consumos de água não detectados pelos contadores de consumo (diferenciais).

Tal instrumento de medição, destina-se assim a aferir da existência de diferença entre o valor total dos consumos dos contadores diferenciais e o valor aferido pelo contador totalizador. Dispõe o artigo 66°, n.º 3, do Decreto-lei n.º 194/2009, de 20 de Agosto que: “Em prédios em propriedade horizontal devem ser instalados instrumentos de medição em número e com o diâmetro estritamente necessários aos consumos nas zonas comuns ou, em alternativa e por opção da entidade gestora, nomeadamente por existir reservatório predial, podem ser instalados contadores totalizadores, sem que neste caso o acréscimo de custos possa ser imputado aos proprietários”.

Ou seja, a lei faculta à A. a escolha de uma de duas situações: (i) acordar com o condomínio um contrato de prestação de fornecimento de água para as partes do prédio ou de condomínios compostos por vários prédios, instalando um contador divisionário (ou simples contador) “com o diâmetro estritamente necessários aos consumos nas zonas comuns“, cobrando os consumos e serviços efectuados; ou (ii) instalar um contador totalizador (padrão), para medir as diferenças entre o consumo efectivo dado pelo contador padrão e a soma dos consumos medidos nos vários contadores diferenciais, sendo certo que, caso assim opte, como ocorreu in casu, não pode cobrar o acréscimo de custos ao condomínio.”

Em face deste entendimento, o que se conclui é que os consumos que podem ser faturados ao condomínio, terão que ser forçosamente os respeitantes ao contador fracionário, onde é efetuado consumo de água para as partes comuns, não podendo existir um acréscimo para o consumidor pelo facto de existir para além desse contador, uma contador totalizador.

Assim, a função de tal contador é apenas de controlo, verificação de fugas de água que podem decorrer da canalização das partes comuns, de alguma das frações ou até mesmo da atuação de terceiros alheios ao prédio, não podendo por isso ser faturada pela entidade gestora.

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Terraços intermédios são partes comuns?

Nos termos do Artigo 1421.º Nº1 Alínea b) do Código Civil na redação do Decreto-Lei 267/94, de 25-10 são partes comuns do prédio “os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração”.

Na prática isto significa que após 1995 a responsabilidade sobre a manutenção e realização de obras neste tipo de terraços recai sobre a esfera do condomínio e não dos proprietários da fração autónoma que lhes dá uso (ressalvadas naturalmente as situações em que é o mau uso por parte do proprietário da fração autónoma que está na origem da intervenção a realizar).

Discutiu-se durante anos nos Tribunais Superiores a possibilidade de afastamento da responsabilidade do condomínio relativamente aos chamados “terraços intermédios” (aqueles que se encontram incrustados num dos vários andares do e que não se situam ao nível do último pavimento). Contudo, doutrina e jurisprudência mais recentes apontam no sentido de também nestes casos ser de responsabilizar o condomínio. Escreve o Juiz Conselheiro Aragão Seia na obra “Propriedade Horizontal – Condóminos e Condomínios”, Almedina, pág. 73. que «são considerados partes comuns os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração (…). Os terraços de cobertura, que tanto se podem situar ao nível do primeiro andar por servirem de cobertura (…) como ao nível de qualquer outro ou até do ultimo piso, cobrindo parte do edifício, mesmo quando estejam afetados ao uso exclusivo de um condómino (…)» (Neste mesmo sentido, Ac. Supremo de 31-05-2012 em www.dgsi.pt).

Assim por exemplo no caso de um título constitutivo da propriedade horizontal data do ano 2000 e o terraço encontra-se situado no sétimo e último piso do edifício pelo que não subsistem quaisquer dúvidas que o normativo supracitado é aplicável recaindo sobre o condomínio a responsabilidade da realização da obra. Contudo, em muitas destas escrituras de propriedade horizontal mais antigas por deficiente elaboração não raro o “terraço” consta descrito com parte da fração autónoma. Sucede, porém, que é hoje igualmente pacífico na jurisprudência e na doutrina que “a enumeração das partes comuns do edifício feita no n. 1 do Artigo 1421 do Código Civil é imperativa” – isto é, sobrepõe se ao que vem escrito na escritura de propriedade horizontal (Neste sentido Pires de Lima e Antunes Varela. Código Civil Anotado, de Pires de Lima, 2. edição página 419 e Luís Carvalho Fernandes “Lições de Direitos Reais”, Quid Juris, Lisboa, 1996., quando escreve: «são imperativamente comuns os terraços sempre que tenham a função de cobertura, designadamente os terraços intermédios que, servindo ao uso de certo pavimento, constituam também cobertura de pavimentos inferiores». Ainda no mesmo sentido Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 26 de Abril